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사이다경제

주식만 답이 아니다...'리츠'도 알아보자

국내 BIG 3 '상장 리츠' 비교

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주식 투자의 새로운 대안
'리츠'

리츠(REITs: Real Estate Investment Trusts)란

부동산투자회사법에 의거하고

국토해양부장관의 설립인가를 받아

상법상 주식회사로 설립된 펀드를 말합니다.


쉽게 말해

부동산 투자를 위해 탄생한

'회사'인데요,


많은 투자자로부터 소액의 자금을 모아

이를 빌딩, 호텔, 오피스텔 개발, 주택

대형 부동산을 매입하거나

부동산 관련 유가증권에 투자합니다.


이러한 투자 과정에서 발생하는

임대료 수입, 배당 수입, 매각 차익 등을

투자자에게 배당하는

부동산 간접투자 상품이죠.

리츠는 투자 유형에 따라

크게 3가지로 나눌 수 있습니다.


① 자기관리형

② 위탁관리형

③ 기업구조조정형


먼저 ①자기관리형②위탁관리형 리츠는

총 자산의 70~80% 이상을 부동산

또는 부동산 관련 유가증권에 투자합니다.


이때 자기관리형 리츠는

회사 직원이 실제로 있는 회사로

직접 자산을 매입하고 관리하는 반면,


위탁관리형은 명목상의 회사로

자산의 투자 및 운용

자산관리회사에 위탁하는 형태입니다.


반면, ③기업구조조정형

총 자산의 70% 이상을

기업구조조정 부동산 대상으로 투자합니다.



증시에 상장된 '리츠'도 있다

리츠도 '회사'이므로

주식 시장에 상장되기도 하는데요,


국내 주식 시장에는

총 7개의 상장 리츠가 존재합니다. 


(참조-기업 '상장'이란 무엇일까?)

이 중 위탁관리형인

'신한알파리츠'의 구조를 살펴볼까요?


신한알파리츠는 신한리츠운용를 통해

투자 자산 및 운용을 위탁하고 있습니다.


상장 리츠의 3가지 매력

이렇게 주식 시장에 상장된 리츠의

투자 매력은 무엇일까요?


국내 상장 리츠의 수는

7개에 불과하지만,


상장 리츠의 위상은

향후 점점 더 커질 전망인데요,

그 이유는 다음과 같습니다.


첫째, 상장 리츠는

배당 수익률이 양호합니다.


리츠 회사는

법인세 혜택을 누리기 위해

배당가능이익의 90% 이상을

배당으로 줄 수 있습니다.


이는 일반 회사가

배당으로 줄 수 있는 것보다 훨씬 많기에

상장 리츠의 배당수익률은

일반 회사보다 높을 수밖에 없습니다.

둘째, 상장 리츠는

세금 부담이 적습니다.


부동산 투자자가

직접 건물 혹은 주택을 매입할 경우

막대한 양도소득세, 보유세 등

세금 부담이 큽니다.


그러나 상장 리츠 투자는 상대적으로

이러한 세금 부담이 적은 편입니다.


[여기서 잠깐] 양도소득세란?

: 재고자산 이외의 건물이나 토지와 같은

자산 양도로 인한 자본이익에 대한 세금.

보유세란 토지 및 주택을 보유한 사람이 내는

세금으로 재산세와 종합부동산세가 포함된다. 

셋째, 소액 투자현금화

언제든지 가능합니다.


상장 리츠 상품에 따라서

커피값 1~2잔 값 정도의 가격을 지불하고

판교 크래프톤 타워나 롯데백화점 강남점에

소액투자하는 효과를 일으킬 수 있고,


원하는 시점에 언제든지

현금화할 수 있습니다.


부동산 직접투자로는

감히 상상하기 어려운 일이죠.


(참조-커피 한 잔 값으로 '건물주' 될 수 있다?)


국내 상장 리츠
BIG 3 투자 매력 비교

사실 상장 리츠의 수익률은

코로나19로 경기 침체의 우려가 커지면서

-12.8~-22.3%를 기록하는 등

저조한 것이 사실입니다.


그러나 이럴 때일수록

또 대부분의 투자자가 일반 주식만 볼 때,


상장 리츠 중 시가총액이 높은 BIG 3

'신한알파리츠, 롯데리츠, 이리츠코크렙'의

투자 자산을 꼼꼼히 검토하면서

대안을 모색해보는 것이 좋습니다.



(1) 신한알파리츠


먼저 신한알파리츠부터 살펴볼까요?

신한알파리츠의 가장 큰 매력은

공실 발생 위험이 낮다는데 있습니다.


투자 자산인

크래프톤타워(구 판교 알파돔 타워)에는,


크래프톤(구 블루홀), NAVER 등

우량 IT 및 게임 콘텐츠 기업

입주해있기 때문입니다.


(참조-'배틀그라운드의 신화' 크래프톤을 알아보자)


코로나19로 인해 대형 오피스 빌딩의

공실 리스크가 높아지고 있는 반면,


신한알파리츠는 오피스 빌딩

임차인 업종을 다각화한 덕에

임대율 99.8%를 유지 중입니다.


공실 없이 사실상 100%

임대를 달성한 것이죠.


매년 3월, 9월에 지급되는 배당 역시

꾸준히 증가할 것으로 기대되는데요,


2020년 해당 리츠에 대한 증권가

주당 배당금 전망치를 보면

314원 기준 예상 배당수익률이

4.92%(4/28 종가 기준)입니다. 


(2) 롯데리츠


한편, 롯데리츠

리츠 전문 운용사인 롯데AMC에

롯데쇼핑의 백화점 롯데마트 같은

투자자산을 위탁하여 관리합니다. 

롯데리츠의 가장 큰 강점

약 1.5조 원에 달하는

총 자산 규모에 있습니다.


또한 롯데리츠는 향후

롯데쇼핑이 보유한 80여 개의 점포에 대한

우선매수협상권을 보유함으로써

추가자산 편입을 기대할 수 있습니다.


다만, 최근 코로나19 사태로 인해

백화점, 마트, 아울렛을 포함한

오프라인 쇼핑 매장의 매출 변동성

임차료 부담을 키우고,


배당이 줄어들 것이란 우려가 존재하는 점은

할인 요인으로 거론될 만합니다.


증권가가 예상한 롯데리츠의

2020년 주당배당금 전망치는 348원입니다.


2020년 예상 배당수익률은

6.48%(4/28 기준)에 달할 전망이며

롯데리츠의 배당결산월은

6월과 12월이란 점도 참조해야겠습니다. 



(3) 이리츠코크렙


마지막으로 이리츠코크렙 역시

뉴코아일산, 코코아평촌, NC야탑백화점을

직접 소유한 리테일형 리츠입니다.


일반 오피스가 아닌 소비지가 많이 방문하는

백화점과 아울렛 등의

유통소매 관련 부동산에 투자하는 리츠이죠.

 

2018년 8월 이리츠코크렙은

KB와이즈스타6호의 지분을 100% 취득하여

투자 자산인 2001 아울렛 2개점(중계, 분당)을

추가로 간접 소유하고 있는 상태입니다.


향후 이리츠코크렙은

이랜드 소유 임차매장은 물론이고,


주요 상권의 우량물건

자연스럽게 확보할 수 있다는 점이

투자 매력으로 작용합니다.


그러나 롯데리츠와 마찬가지로

백화점과 아울렛에 집중된 투자자산 구성이

코로나19와 같은 돌발 악재에 대한

취약성을 키울 수 있는 점은 주의해야 합니다.


또한 이리츠코크렙이

투자 물건을 확보하면서 지불한

이자 비용이,


성격이 유사한

롯데리츠에 비해 매우 높은 점

향후 배당수익률 측면에서

불리할 수도 있습니다.


실제로 롯데리츠의 차입금리는 2.09%인 반면,

이리츠코크렙의 차입금리는 3.8%에 달합니다.


증권가가 예상한 이리츠코크렙의

2020년 주당배당금 전망치는 350원으로

배당수익률은 6.5%(4/28 기준)에 달할 전망이며,


이리츠코크렙의 배당결산월은

6월과 12월이란 점도 참조해야 하겠습니다. 


상장 리츠에도
봄날이 올까?

자, 이제 상장 리츠에 대해서

결론을 내려볼까요?


상장 리츠는 '주식'의 장점은 채우고

'부동산 직접 투자'의 단점은 덜어낸

부동산 간접 투자 상품입니다.


한편, 조세특례제한법 시행령에 따라서

올해부터 내년 말까지 리츠에 가입한 뒤

3년 이상 투자하여 발생한 배당소득

금융종합과세 대상에서 제외됩니다.


또한 상장 리츠 투자로 인해 발생한

금융소득의 경우 최대 5천만 원까지

지방소득세가 책정되지 않는

9.9% 수준으로 분리과세를 받을 수 있죠.


*분리과세(separate taxation)

: 특정한 소득을 종합소득에 합산하지 않고

분리하여 과세하는 것.


이러한 분리과세 혜택은

상장 리츠 활성화는 물론,

더 다양한 상장 리츠 상장의

기폭제가 될 것입니다.


금융상품의 분산을 중시하는

보수적 성향을 갖고 있는 투자자라면

오늘 소개한 상장 리츠를

투자 대안으로서 검토해보시기 바랍니다. 

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사이다경제

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