본문 바로가기

댓글0
번역beta

Translated by kakao i

번역할 언어 선택

뷰 본문

사이다경제

'1주택 수익률'이 그 어떤 투자보다 나은 이유

'집 vs 투자' 무엇이 먼저일까?

7,879 읽음
댓글0
번역beta

Translated by kakao i

번역할 언어 선택


완전히 틀린 생각

사람들에게

"1주택 수익률이 제일 높다"라고 말하면

아마 이런 반응이 나올 것입니다.


"그야 뭐...당연히 아파트 값이

많이 올랐으니까 그렇겠지!"


하지만 이는

완전히 틀린 생각입니다.


만일 그동안 부동산 가격이

크게 오르지 않고 그저 다른 자산과

비슷하게 올라갔다고 해도,


그와 상관없이

1주택 수익률은 여전히 높기 때문입니다.


이게 대체 무슨 소리일까요?

어떻게 그런 일이 가능할까요?


1주택은
세금이 없다?!

아파트를 한 채만 보유하는 게

수익률이 높은 첫 번째 이유는

세금 때문입니다.


소득은 절대로 세금을 피할 수 없습니다.

어떤 방법으로든

돈을 벌었다면 세금을 내야만 합니다.


그런데 대한민국에서 유일하게

'세금이 붙지 않는 경우'가 있습니다.


바로 1주택으로 소득이 생긴 것에 대해서는

9억 원까지 세금이 단 한푼도 없습니다.

(1가구 1주택에 경우 9억원 이하 주택은

양도소득세 비과세)


만일 9억 원이 넘는 소득이 생기더라도

아파트를 보유한 지 10년이 지나면

그 소득의 80%를 없는 것으로 인정합니다.

(1가구 1주택에 경우 장기보유특별공제

10년 80%공제)


이것이 대한민국에서

1주택 수익률을 이길 만한 자산이

있을 수 없는 이유인 것이죠.


세금은 소득과 재산,

그리고 소비에 붙습니다.


그중에서도

소득에 따라오는 세금이 가장 큽니다.


소득 종류별로 공제하는 크기는 다르지만

실제 과세표준이 정해지면

다음과 같은 과세표준별 세율을 적용받아

세금을 내야 합니다. 


'소득세'의 위엄

소득에 대한 세금이 얼마나 큰지

감을 잡기 위해 예를 들어보겠습니다.


우리나라에서

연간 5억 원의 소득이 생긴다면

얼마나 세금을 내야 할까요?


종합소득세율 구간별 세율을 적용해보면

5억 원의 소득에 대한 세금은

1억7,460만 원이됩니다.

실제 소득대비 세율아 34.9%나 되죠.

그런데 만약 4억 원에 구입한

1주택이 9억 원이 되었고

이를 팔아 양도소득 5억 원이 생긴다면?


이 경우에 양도소득세는 0원입니다.

똘똘한 아파트 하나의 위력은

가격 상승에서 나오는 것이 아니라

바로 세금에서 나오는 것이죠.


게다가 앞서 말한 것처럼

한 채에 9억 원이 넘는 고가 주택이라도

10년 이상 보유한다면,


9억 원 초과분에 대해

양도소득이 발생해도 80%를 공제해줍니다.


예컨대 앞서 언급한 아파트가

10년 지나 또 5억 원이 올라

14억 원이 됐다면,


10년간 오른 10억 원 중에서

80%는 장기보유특별공제로 빼주고

나머지 20%인 2억 원에 대해서만

소득세를 내면 됩니다.


구간별 세율을 적용해 계산하면

2억 원 소득에 세금은 5,660만 원이고

실제소득대비 세율은 5.6%입니다.


하지만 이마저도

취등록세나 이사비용 등의 금액

과세표준에서 비용으로 빼주기 때문에

세금은 더 낮아질 것입니다.



전세금 따지면
더 이득?

그뿐만이 아닙니다.

1주택 수익률이 높을 수밖에 없는

이유는 또 있습니다.


1주택 수익률을 다시 계산해봅시다.

4억 원에 매입한 아파트가

10년 후 14억 원으로 값이 오르면

수익률은 보통 이렇게 계산할 것입니다. 

무려 235%의 수익률입니다.

이때 보유자는 1주택자이므로

이 아파트에서 정말 살았을 것입니다.


그렇기에 투자한 원금을

4억 원이라고 볼 수 없습니다.


왜냐하면 이 아파트가 아니어도

어차피 주거를 위해서

최초 전세자금인 3억 원 또는

그 이상을 부담했어야 하기 때문입니다.


따라서 실제 투자한 원금은

4억 원이 아니라 주거를 위해서

반드시 써야 하는 전세자금 3억 원은

빼고 생각해야 합니다.


그렇다면

실제 수익률은 얼마일까요?

약 1,000%에 가까운 수익률입니다.

물론 위의 경우 집을 팔고

현금화를 해야 한다는 가정이 있지만,


여기서 우리가 확인할 수 있는 것은

1주택의 특수한 세금 혜택을 고려했을 때,


'똘똘한 아파트 하나'만큼은

절대로 양보할 수 없는 것임에 틀림없죠.


실제 사례 1.
"내 집 마련"이 먼저다!

조금 더 피부에 와닿는 설명을 위해

두 신혼부부의 사례를 비교해보겠습니다.


대학동창 사이인 이정희 씨

(32세 H대학교 교직원) 정나연 씨

(32세 S백화점 근무) 2005년

5월과 9월에 각각 결혼했습니다.


둘은 성장배경이나 성격,

배우자의 경제력 등

많은 면이 비슷했는데요,


하지만 유독 내 집 마련 방식은

차이가 있었습니다.

정희 씨는 남편과 결혼 전부터

10년 안에는 꼭 내 집을 마련하겠다는

계획을 세웠습니다.


그래서인지 정희 씨에게는

내 집 마련 기회가

생각보다 빨리 찾아왔습니다.


결혼 4년 차 되던 2009년

강동구 H아파트 32평을 당시 급매가인

4억 4,500만 원에 구입한 것이죠.


부부는 이를 위해

1억 7천 만 원을 대출받았는데요,


저축하던 금액 일부를 이자로 내더라도

원래 목표였던 내 집 마련 기간인

10년 내에 대출을 모두 갚겠다

새로운 목표를 세웠습니다.


그녀의 최초 결혼자금과

아파트 구입자금을 보면 다음과 같습니다.


실제 사례 2.
"집은 나중에...투자가 먼저다"

반대로 나연 씨 부부

처음부터 내 집 마련에 대해선

부정적인 생각을 갖고 있었습니다.


2008년 미국발 금융위기로

철옹성 같았던 서울 집값도

흔들리는 것을 목격했기 때문입니다.


아울러 2008년부터는

대출이자율이 6%를 훌쩍 넘었는데,


금융회사에 근무하던

나연 씨의 배우자가 이런 시기에

집을 산다는 것에 회의적이었습니다.


지금처럼

집을 계속 빌려서 생활하는 것

훨씬 이득이라고 생각한 것이죠.


"집에 몇 억씩 깔고 있는 것보다

그 돈을 다른 곳에 투자 하는 게 낫지!"


실제로 나연 씨의 배우자는

투자에도 재능이 있었습니다.


미혼 때부터 주식투자를 했고

결과도 나쁜 편이 아니었죠.


나연 씨도 금융회사에 다니는 배우자가

남들보다 더 빠른 정보력과

뛰어난 재테크 실력이 있다고 믿었습니다.


친구 정희 씨처럼

대출로 집을 사는 것보다 여윳돈이 생기면

전세자금 대출을 갚거나 적금에 가입하고,


또 그렇게 모여진 목돈 중 일부는

남편이 직접 투자하는 방식이

더 낫다고 생각한 것입니다.

하지만 나연 씨에게도

고민이 생기기 시작했습니다.


전세자금이 생각보다

너무 빨리 오른 것입니다.


두 번째 전세를 갱신할 시점인

2009년 9월에는

전세자금이 4억 원까지 올라

친구인 정희 씨 아파트 값에 육박합니다.


어쩔 수 없이 나연 씨는

결혼 후 주식이나 예금으로 모았던

목돈 7천만 원을

고스란히 전세금을 올려주는데 쓰고,


그것으로도 부족해

추가로 3천만 원 더 신용대출을 받았습니다.


나연 씨의 최초 결혼자금과

아파트 전세금을 보면 다음과 같습니다.

결혼 4년 만에

두 부부의 순자산은 똑같아졌습니다.


결혼할 때 나연 씨는 정희 씨보다

1억 원 가까이 더 많은 돈을 가지고 있었고

연봉도 더 높았습니다.


하지만 내 집 마련이란

뚜렷한 목표가 없었기 때문에

정희 씨처럼 저축에 집중하지 못했고,


또 정희 씨가 아파트를 급매로 샀으니

당장 가격이 오르지 않아도 앉은 자리에서

2~3천만 원을 번 효과도 있었습니다.


이때로부터 10년이 지난 지금

2019년 현재 두 부부는 똑같이

중학생 자녀 1명씩을 키우는

40대가 되었습니다.


또 그녀들이 신혼생활을 시작했던

강동구와 동작구에

각각 30평형대 아파트에 거주하고 있죠.


그러나 정희 씨 부부는 목표한 것처럼

현재는 대출을 모두 갚고

100% 완전한 집주인이 되었습니다.


그동안 열심히 대출상환을 하던 돈은

이제 노후를 위해 저축할 생각입니다.


반면, 나연 씨 부부

너무 급격히 오르는 집값 때문에

집 살 타이밍을 잡지 못해

여전히 무주택인 상황입니다.


전세자금도 가파르게 올라

모으고 투자한 돈은 만져볼 새도 없이

전세금을 올려주는데

모두 들어가 버렸습니다.


현재 살고 있는 동작구의 아파트는

2011년에 24평형에서

지금의 34평형으로 옮긴 것인데,


그동안 4번의 전세계약을 하면서

두 번이나 이사를 했고

2011년 4억 2천만 원 이었던 전세금은

현재 6억 원까지 올라갔죠.


지금 이 두 부부의

순자산은 다음과 같습니다.


1주택은 '투자'가 아니다

연봉은 나연씨 부부가 더 높았는데

그럼에도 10년 만에

왜 이렇게 큰 차이가 생긴 것일까요?


답은 간단합니다.

정희 씨 부부가 1주택을

당연한 과제로 받아들인 반면,


나연 씨 부부는 1주택을

투자라고만 생각했기 때문입니다.


1주택을 마련하는 것은

투자가 아닙니다.

필수적인 재무 목표죠.


만일 투자라면

그 투자를 하지 않은 대신

그 돈을

다른 곳에 투자할 수 있어야 합니다.


하지만 나연 씨의 사례에서 보듯이

1주택에 투자하지 않으면

그 돈은 여전히 거주를 위한

전세금으로 들어가게 됩니다.


2009년까지 두 부부 모두 맞벌이였기에

저축으로 모을 수 있는 돈은 월 250만 원,

연 3,000만 원 정도로 비슷했습니다.


한쪽은 이 금액을 집에 넣었고

한쪽은 예금이나 주식으로 모았습니다.


그런데 예금과 주식이

투자 효과를 발휘하기도 전에

상당 부분 전세금으로 들어가 버린 것이죠.


게다가 2009년 이후에는

높아진 연봉에도 불구하고

자녀 교육비가 늘어나면서 양쪽 모두

저축이 연 2,000만 원 미만으로 줄어듭니다.

(월160만 원 정도)


이때 정희 씨 부부는

이 돈을 대출 상환하는데 사용했지만

그 사이 집은 스스로 가격이 오르면서

자산가치를 끌어올려 주었습니다.


반면 나연 씨 부부는 이 돈을

매번 오르는 전세금 충당에 썼습니다.


그 사이 집값은 뛰고

집값이 오른 만큼 두 사람의 자산 차이는

크게 벌어진 것입니다.


1주택의 유무는
미래를 바꾼다

집을 산 사람이나

사지 않은 사람이나

대출이자를 내는 것은 같습니다.


그렇지만

집을 산 사람의 대출이자는

돈을 벌어주는 집에 내는 비용

(담보대출)이었고,


집을 빌린 쪽의 대출은

현상유지를 위한 비용

(전세자금대출, 신용대출)이었죠.


물론 집값이 떨어진다고 가정하면

반대로 나연 씨 부부에게

유리한 국면으로 전개될 수 있습니다.


하지만 현재 우리나라 주택 시장

현실을 자세히 들여다보면

주택을 보유하는 것보다

보유하지 않는 위험이 훨씬 더 큽니다.


부동산 냉각기가 와서

주택구입을 포기하는 사람이 늘어난다 해도

조금만 부동산 시장에 긍정적 신호가 와도

다시 사겠다는 방향으로 바뀌게 됩니다.


집값이 주춤하는 시기에는

집에 대한 수요가 없는 것이 아니라,


현재 가격대에서의

수요가 없다는 의미인 것입니다.


따라서 자산 관리에 대한

별다른 준비가 없는 상태에서

집을 사지 않겠다고 고집하는 것보다

내 집 마련을 목표로 목돈을 키우는 노력

반드시 필요한 것입니다.


오늘 이야기를 바탕으로

여러분의 1주택 목표는 어떠신지

다시 한번 점검해보시기 바랍니다. 

작성자 정보

사이다경제

    실시간 인기

      번역중 Now in translation
      잠시 후 다시 시도해 주세요 Please try again in a moment