사이다경제

세계 최대 글로벌 코워킹 스페이스

위워크*의 기업가치가

미국 증시 상장을 앞두고 절반으로

뚝 떨어질 위기에 처했습니다.

*위워크(WeWork)

: 최근 더위컴퍼니(the We Company)로

사명을 바꾸고 위워크비즈니스 외에

아파트와 교육서비스 등으로 서비스를 확대 중.

본 콘텐츠에서는 이해를 위해 '위워크'로 표기함.

(참조-부동산계의 우버, 공유오피스 '위워크'란?)

올해 초 민간투자를 받을 당시만 해도

기업가치가 470억 달러(약 56조 원)로

평가되었던 위워크는,

최근 막대한 손실규모, 지배구조에 대한

회의론 등이 커지면서,

기존 평가액의 절반 이하인

200억 달러(약 24조 원)으로 기업가치를

낮춰서 상장을 추진하는 방안을

검토 중인 것으로 알려졌습니다.

(참조-기업 '상장'은 무엇이고, 왜 하는 걸까?)

이에 반발해 일부 투자자들은

상장을 내년으로 연기할 것을 요구하는 등

거세게 반발하는 상황인데요,

과연 '부동산계의 우버'로 통하는

위워크도 우버처럼

실망스러운 상장 과정을 겪게 될지,

위워크의 실제 상황은 정말 어떠한지

자세히 알아보도록 하겠습니다.

(참조-'우버'의 실망스러운 데뷔)

위워크가 최근 작성한

기업공개신청서 내 재무제표에서는

막대한 영업손실을 확인할 수 있습니다.

손실액은 무려 30억 달러(약 3조 원)로

2019년 예측 매출액과 비슷하였습니다.

이렇게 손실액이 큰 위워크의

현 재무제표는 과연 470억 달러라는

엄청난 기업가치를 정당화할 수 있을까요?

이에 대한 해답을 찾기 위해

위워크의 비즈니스 모델과 놀랍도록 유사한

거대기업 아마존(Amazon)과 비교해 위워크의

기업공개신청서를 분석해보았습니다.

위워크는

'규모의 경제'와 '브랜드 파워'를 토대로

우수한 사업 모델을 구축하였습니다.

*규모의 경제(economies of scale)

: 투입 규모가 커질수록 장기평균비용이

줄어드는 현상을 말하며 생산량이 커짐에 따라

평균비용이 감소하는 현상.

위워크는 대규모 비즈니스를 기반으로

건물 내 여러 층을 임대하거나

혹 건물 전체를 임대하여,

경쟁업체보다 저렴한 가격으로

계약을 체결할 수 있습니다.

이로 인해 한 도시 내에서도

다양한 건물을 제공할 수 있었고,

이는 성장에 따라 확장이전이 필요한

입주사 및 임차인에게

매력적인 옵션으로 제공되었습니다. 

더불어 위워크라는 글로벌 브랜드를 앞세워

잠재적 고객들에게 친근하게 접근하는

마케팅을 진행하여 경쟁업체보다

효율적으로 새 입주자를 구할 수도 있었죠.

비록 고객 이탈을 방지할 수 있는

잠금 효과가(lock-in effect) 뚜렷하진 않지만,

119%라는 순수 고객 유지율을 보면

위워크 고객 충성도가 얼마나 높은지

확인할 수 있습니다.

궁극적으로 위워크의 규모와 브랜드는

대규모 기업에서 흔히 찾을 수 있는

선순환 효과(flywheel effect)의

예시로 볼 수도 있습니다.

*플라이휠(Flywheel Effect)

: 크고 무거운 플라이휠(금속 원판)을

돌리다 보면 어느 순간 속도 빨라지고

그만큼 힘도 덜 들게 된다.

이처럼 축적된 성과가 계속 쌓이면서

다음 단계 도약의 동력(動力)으로 작용하는

선순환 고리를 '플라이휠'이라 한다.

하지만 위워크가 제출한

기업공개신청서를 봤을 때,

현재의 위워크의 비즈니스 모델은

적자를 흑자로 전환하기 위해

대규모 성장이 필요한 상황입니다.

동일한 비즈니스 모델로 성공한 사례인

아마존은 초기에 낮은 가격과

우수한 고객 서비스를 내세워

다른 업체들과 경쟁하였지만,

많은 투자자들은 이 e-커머스 기업이

영업이익 흑자를 달성할 수 있을지에 대해

의문을 제기하였습니다.

실제로 아마존이 창립 이래

사상 최초로 흑자를 달성하며 기록한

1.6%의 이익률은,

1997년 1억4,800만 달러였던 매출액이

2002년 39억 달러(약 4조 6천억 원)로

무려 2,600%나 상승한 이후에나

가능한 일이었습니다.

위워크의 문제는 비즈니스 규모가

이미 커질 대로 커졌지만

이익률 반등의 기미는

여전히 보이지 않는다는 것입니다.

앞서 언급하였듯이 위워크의 매출액은

2019년 기준으로 30억 달러

(약 3조 5천억 원)를 초과할 예정이지만

영업이익률이 마이너스(-) 90%에 달합니다.

아마존이 비슷한 정도의 매출 규모에서

이미 손익분기점 근사치에 도달했던 것과는

매우 대조되는 행보입니다.

당초 장기목표로 잡았던

30% 공헌이익(일반회계기준 비현금성

정액 임대료 제외) 성취가 임박했지만,

영업&마케팅, 일반&행정 등의

각종 발생 비용이 매출액의 100%를

상회할 정도로 매우 높습니다.

즉, 위워크가 아마존의 발자취를 따르려면

비즈니스 규모를 지금보다

10~20배 더 키워야 할 수도 있다는 것이죠.

그렇다면 위워크는 언제쯤

300억~600억 달러(약 35조 8천억 원)의

매출을 내는 수익형 기업이 될까요?

예를 들어 업종과 고객 시장이

비교적 더 쉽게 여겨지는 아마존은

30억 달러에서 300억 달러의 매출로

성장하는데 10년이란 시간이 소요됐습니다.

성장에 이렇게 많은 시간이 걸릴 뿐 아니라

위워크가 속한 상업용 부동산 시장은

장기 임대와 중구난방인 고객 수요가

난립해있는 까다로운 시장입니다.

심지어 메인 사업인

공유오피스 시장에서의

점유율 확대도 불투명한 상황입니다.

위워크의 주 고객 중 하나인

탄탄한 중소기업의 경우,

공유오피스로 이전하는

비용 부담이 크게 느껴진다는 점이

위워크가 시장 점유율을 높이는데

걸림돌으로 작용할 수 있습니다.

실제로 위워크의

가장 오래된 시장이라고 할 수 있는

뉴욕의 경우,

보유 건물 수는 62개에 달하지만

시장 점유율은 1.2%에 불과합니다.

이를 두고 위워크의

성장 여력이 크다고 해석할 수도 있지만,

한편으로는 시장 규모가 작고

점유율을 높히는 게

생각보다 어렵다고도 볼 수도 있습니다.

과연 위워크의 공유오피스가

도시 내 전체 사업장(사무공간)의

5~10%를 점유할 수 있을까요?

그리고 그렇게 되기까지에는

어느 정도의 기간이 소요될까요?

장기적으로 보았을 때 위워크는

수익형 기업으로 거듭날 수 있겠지만

470억 원이란 기업가치를 설명하려면

빠른 시일 내 큰 성장을 이뤄야 합니다.

소규모 업체들로 인한 경쟁 과열,

세계 경기 침체 위험, 그리고

고급 공유오피스 수요의 수축 등의,

수많은 위험요인 앞에서

부드럽고 신속한 방식으로

비즈니스의 규모를 키워야 하는 것이죠.

이 문제가 해결되지 않으면

최악의 경우 자금난으로 인한

추가 투자 때문에 위워크 주주 층이

현저히 약화될 수도 있습니다.

게다가 최대주주 중 하나인

'소프트뱅크'도 양날의 검으로

작용할 수도 있습니다.

막대한 영업손실에 불구하고

끊임없이 투자를 지원하는 소프트뱅크는

위워크의 입장에서

엄청난 이점임은 확실합니다.

하지만 단일 투자건에 대해

수십억 달러의 수표를 발행할 수 있는

투자사는 그렇게 많지 않기 때문에,

위워크가 독립성을 키우지 않으면

지속적으로 소프트뱅크에

의존할 수밖에 없습니다.

위워크가 협상 테이블 위에서

강력한 입지를 선점하지 못한 채,

현상 유지를 위한

추가 투자를 계속 받아야만 한다면

주식을 보유한 나머지 위워크 투자자들은

가치저하를 대면할 수도 있을 것입니다.

상장을 앞두고 갈림길에 선

위워크.

우버, 에어비앤비와 함께

공유비즈니스 산업의 선두주자인 위워크가

과연 현 위기를 어떻게 극복할지

귀추가 주목됩니다.