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사이다경제

'금리'가 오르면 왜 '집값'이 떨어질까?

금리인상의 나비효과

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금리가 오르면 집값이 떨어져?


한국은행이 기준금리를 인상하면

나비효과가 발생합니다.

그것도 꽤 무서운 나비효과가 나타나죠.


'나비효과'는

나비의 날갯짓처럼 작은 변화가

폭풍우 같은 커다란 변화를 불러올 수 있다는

의미의 경제 용어입니다.

가령 한국은행이 기준금리를 인상하면

대출금리도 이에 준해 오르게 됩니다.

대출금리가 오르면 이자부담이 증가하죠.


부동산 투자를 위해 무리한 대출을 한

사람들이 늘어난 이자를

감당하지 못하면 어떻게 될까요?


신용에 금이 가는 동시에

연체율이 높아집니다.

결국 시세차익을 포기하고

부동산을 헐값에 내놓기 시작하죠.


그러나 이 시기에는

새롭게 대출을 받는 사람도 적어

수요는 점점 줄고

부동산의 가치는 계속 하락합니다.


금리인상이 가져온

나비효과가 시작되는 거죠.



0.25%의 날갯짓...나비효과의 시작


한국은행은 지난해 11월 기준금리

1.50%에서 1.75%로

0.25%포인트 올렸습니다.


1억 원의 대출이 있다면

0.25%포인트 변화로 달라지는 이자는

월 2만 원가량에 불과합니다.


사실 큰 부담은 아니죠.

그런데 이 같은 변화로 인한

무서운 나비효과가

벌써부터 나타나고 있습니다.

지난 '2월 소비자동향조사 결과

(한국은행. 2월26일 발표)'를 보면

소비자심리지수(CCSI)는 99.5

1월 대비 2.0포인트 높아졌습니다.


이 지수가 100 이하면

소비자심리가 나쁘다는 것을 의미합니다.

즉, 앞으로 돈을 덜 쓰겠다는 건데요,


100에 가까워지고 있으니

소비자심리는 좋아지고 있다는 의미입니다.

향후 소비를 더 할 가능성이 높아진 셈입니다.


그런데

소비자심리지수 세부 항목 중 하나인

주택가격전망(CSI)은,


올해 2월, 84를 기록하며

114를 기록했던 지난해 10월 이후

지속적으로 감소하고 있습니다.

급락한 셈이죠.

(△18년 11월 101 △19년 1월 91)


향후 주택가격이

더 낮아질 가능성이 높다고

소비자들이 판단한다는 겁니다.


왜 이런 결과가 나왔을까요?


돈을 빌려서 예금을 하는 사람은 없습니다.

이자소득은 큰 폭으로 증가하지 않지만

투자를 위해 빚을 낼 경우

이자부담이 크게 늘어날 수 있기 때문이죠.


실제 그동안 가계대출 증가와 함께

기준금리 상승 등의 영향으로

가계 이자부담은 소득 대비

약 7배 빠른 속도로 높아지던 상황이었습니다.


통계청에 따르면

지난해 4분기 가계소득은 1년

전보다 3.6% 증가하는데 그쳤지만

이자부담은 24.1%로 뛰었습니다.


쉽게 말해 그동안 금리가 낮아 돈을

많이 빌렸는데 금리가 높아지니

이제 이자가 크게 증가하고 있다는 겁니다.


대출금이 많을수록 커지는 나비효과


대출이 많지 않다면 기준금리 0.25%가

왜 이렇게 무서운 나비효과를 불러오는지

솔직히 잘 이해가 가지 않을 겁니다.


그냥 집 한 채를 사기 위해

30년 원리금상환 조건으로

주택담보대출 2억 원을 받았다면,


금리 인상에 따라 증가한 부담액은

월 3만 원 정도에 불과합니다.

치맥을 한번 참는 셈입니다.


그런데 부동산임대업자의 입장에서는

비상이 걸린 상황입니다.


0.25% 금리에 따라 임대소득이

10% 이상 줄어드는 결과가 나타나기 때문이죠.

실제 예를 들어보겠습니다.

현재 대출금리는 약 3%대 후반입니다.

편하게 4%라고 가정하죠.


1억 원의 오피스텔에 갭투자

(전·월세를 끼고 구매하는 투자)를 했습니다.


이후 보증금 2,000만 원,

월세 30만 원을 받는다고 하죠.


보증금을 2,000만 원을 걸었으니

1억 원 중에서 2,000만 원이 빠진

8,000만 원만 있으면

1억 원대의 오피스텔을 구매할 수 있습니다.


투자자 본인의 실제 투자금이

2,000만 원이라면

은행에서 6,000만 원을 빌려야 합니다.


4%의 금리를 가정하면

연 이자는 240만 원이죠.


이때 1년간 월세는 360만 원을 받고

수익(월세 360만 원-이자 240만 원)은

120만 원을 낼 수 있죠.


실제 내 돈 2,000만 원이 들어갔더니

120만 원을 버는 셈입니다.

수익률은 6%입니다.

그런데 금리가 0.25%포인트 올라

4.25%가 된다고 가정해보겠습니다.


조건은 동일합니다.

1억 원의 오피스텔에 갭투자하고,

보증금 2,000만 원 / 월세 30만 원의 조건이죠.


내 돈을 2,000만 원 넣고

은행에서 6,000만 원을 빌립니다.


그런데 금리가 올라 이자는

15만 원이 증가한 255만 원입니다.

반면 월세는 변함이 없죠.


이에 따라 수익은

105만 원으로 줄어들게 됩니다.

(월세 360만 원-이자 255만 원)

수익률로 따지면 5.25%가 되는 셈이죠.


이때 수익률 하락폭

12.5%나 됩니다.(6%에서 5.25%로 하락)

소득이 12.5% 줄어들었다는 뜻입니다.

문제는 이런 갭투자를 하는 사람들은

최대 수익을 내기 위해 여러 오피스텔을

한꺼번에 매입한다는 것입니다.


자본금이 1억 원일 때

다섯 채를 사면(투자금 각 2,000만 원)이면

4% 금리로 연 600만 원을 벌죠.


그런데 두 채를 사면(투자금 각 5,000만 원)

수익은 480만 원에 그칩니다.


부동산 임대사업자가

무리한 대출을 끼고 최대한 많은 부동산을

매입할 수밖에 없는 조건이죠.


쉽게 계산하기 위해 오피스텔로 가정했지만

매매가 5억 원의 주택에

위의 오피스텔 임대사업 공식을 대입해도

결과는 같습니다.


무리한 대출을 끼고 시작한

임대사업자는 0.25% 달라진 금리에도

수익이 대폭 줄었죠.


게다가 주택 시세차익까지

줄어들 가능성이 생겼습니다.


이런 임대사업자가

하나둘씩 시장에 매물을 쏟아내면

부동산 가격은 더 하락할 겁니다.


부동산 가격 하락은

다시 매물 증가로 이어지는 악순환이 되겠죠.

무리한 대출을 끼고 진행한

임대업을 중심으로 설명했지만,


이를 확장하면 전세만 끼고

시세차익을 목적으로

투자한 주택도 비슷합니다.


심지어 주택 한 채만 구매한 경우도

마찬가지입니다.


대출자들은 물론 부동산 시장 전체가

기준금리 변화에 촉각을 세우는 이유,

이제 조금 아시겠죠?


달라지는 정책, 금융 이슈가

또 우리 생활에 끼치고 있는 영향!


다음번에도

쉽고 재미있는 이야기를 들고 찾아오겠습니다.

그럼 더욱 유익한 콘텐츠로 또 만나요~

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사이다경제

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