본문

토지투자, 기초부터 다져라

부자동 작성일자2019.02.18. | 219  view

2019년 부동산정책과 맞물려 최근 부동산시장이 하락되면서 토지에 대한 관심을 상대적으로 늘고 있다. 3기 신도시의 지정이 토지가격을 올렸는가? 그렇지만은 않다. 3기 신도시 개발이 완료되고 입주하기까지는 아직 소원하기만 하다. 다만, 수요자의 관심을 서울 지역에서 다른 곳으로 돌렸다는 점에서는 의의가 있어 보인다. 집 값이 하락하고 전세 가격도 부진한 이런 부동산시장에서 토지를 투자하기 위한 가장 기초적인 부분이 무엇인지에 대하여 이야기 해보자.


아파트는 가격이 2배가 되는 경우도 드물지만 토지는 가격이 10배 이상 되는 경우도 많고 그에 대한 목마름으로 토지분야를 많이 연구해 보면서 최소한 준비를 해야 할 기초적인 부분에 대하여 알아두었으면 한다.


첫째, 토지에 대한 가장 기본적인 이용규제를 파악해야 한다.


토지는 내 땅이라고 해서 마음대로 사용할 수는 없다. 국가가 토지를 이용하는 것을 개별토지마다 규제해 놓았고 그 규제를 파악하는 것이 가장 첫 번째이다. 즉, 내 토지에 어떤 건축물을 얼마나 지을 수 있는지는 이미 규제되어 있고 그 밖에 다른 법률들로 인해 규제가 더해지는 경우도 많다. 이런 분석을 하고 토지투자를 시작해야 한다. 만약 이런 기초적인 부분을 확인하지 않은 상태라면 아예 토지를 쳐다 보지도 않는 것이 나을 듯싶다.

두 번째 국가계획과 도시계획을 파악해야 한다.


토지는 이용목적이 정해져 있는데 그 목적이 변경되는 것은 나의 힘으로 되는 것이 아니라 행정계획의 변화에 따라 이용상황이 변한다. 용도지역이 바뀌고 용도지구, 구역이 지정되고 이런 변화는 도시계획에 의하여 변경이 되므로 용도지역이 변화하는 지역에 주로 투자를 하되 명확하게 확인을 한 후에 투자에 임해야 한다. 국가계획을 보는 이유는 가장 방향성을 제시하는 강한 계획이므로 이에 따라 도시계획은 따라가게 되는 것이다. 도로가 결정이 되고 공원이 들어서는 곳 옆의 토지는 별다른 노력없이 토지가격이 최소 2~3배는 상승하게 된다. 갑자기 땅 부자가 될 수도 있지만 이런 행운은 나에게 저절로 오는 경우는 희박하기 때문에 그 행운을 찾아가야 한다. 그래서 늘 도시계획에 관심을 가지고 공청회나 공람할 때 참여하여 그 내용을 확인하여야 한다.


세 번째 자본력이 있을 때 토지 투자를 준비해야 한다.


여유자금이 없이 토지를 매입하게 되면 싼 가격에 매입을 하였다 하더라도 환금성이 떨어지는 부동산이기 때문에 오히려 더 싸게 팔아야 하는 경우가 생길 수도 있다. 1년 뒤에 2년 뒤에 팔아야지 하는 생각을 가지고 투자한다면 투자가 아니라 투기이고, 참지 못하고 이익을 못 남기게 되는 경우가 많기 때문에 여유자금과 여유로운 시간을 견딜 수 있어야 한다.

네 번째 주변인 즉, 지인을 경계해야 한다.


필자는 토지에 문제가 생겨서 수 백건의 상담을 하면서 느낀 점은 대부분이 친구, 친척, 동료 등 주변 사람들이 투자가치 있다고, 오른다고 해서 이미 토지를 매입 한 후에 찾아오는 경우가 대부분이고 토지정보를 분석해 보면 전혀 그런 토지가 아닐 때는 답답한 마음으로 답변을 하는 경우가 다반사였다. 토지분석을 하고 도저히 힘들다면 컨설팅 수수료를 내고 토지를 사는 것이 몇 십만원으로 몇 억원을 절약할 수 있는 방법이다.


다섯 번째 내가 잘 알고 있는 토지에 투자해야 한다.


어디가 오른다느니 어디가 좋다느니 해서 토지를 매입하는 경우에는 정확하게 알지 못하고 좋은 점만 보고 단점은 절대 보지 못하는 경우가 있다. 내가 거주하는 지역이나 주변지역에 투자를 할 때에는 자주 보고 들은 것이 상당히 도움이 될 때가 있다. 서울지역에 거주하면서 전라도 지역의 토지를 매입할 때에는 단점을 확인하기 위해 자주 임장을 하고 주변사람들의 이야기를 듣고 투자해도 절대 늦지 않다고 본다.

여섯 번째 토지를 살 때에는 팔 것을 전제로 생각한 후 매입을 하여야 한다.


필자가 생각하기에 세상에서 제일 쉬운 일은 토지를 매입하는 것이다. 단, 세상에서 제일 어려운 것 또한 토지를 파는 것이다. 이 말을 반드시 명심해야 한다. 토지는 거래가 빈번하지 않기 때문에 내가 나중에 토지를 매각하는데 힘이 들지 않을지에 대하여 한번 더 심사 숙고해야 한다. 다른 매입자에게도 매력적이게 보일지에 대하여 미리 생각하고 투자하는 것이 안전하다.


이처럼 기초적인 준비 없이 급매물이나 경매로 토지를 싸게 매입하였다고 하더라도 큰 성공없이 자금만이 묶이는 경우도 있으니 이점을 조심하여야 한다. 우선 토지에 대한 법적 규제를 확인하기 위해서 공법 관련 공부를 반드시 하기를 권한다. 2019년에는 토지수용의 보상금이 19조원 가량 풀린다고 한다. 이 자금이 다시 돌아서 대체토지등으로 매입을 하게 될 것인데 그 주변토지로서 가치가 있어보이는 토지에 대하여 분석하고 토지를 매입하면 상당한 재태크 수단으로 도움이 될 것이다. 참고로 검색창에 "법제처", "토지이용규제정보서비스", 시세파악을 위한 “밸류맵” 등의 사이트를 검색해서 토지에 대한 기초적인 분석을 반드시 하고 시작하면 성공하는 토지투자가 될 것이다.


미국 SCU 고상철 교수

해시태그

Recommended Tags

#유튜브

    Top Views 3

      You May Like

        more