집슐랭

올 7월부터 3기 신도시 사전 청약이 시작되죠.

내 집 마련을 꿈꾸는 분들이라면

관심을 갖고 있을 것 같은데요.

사전 청약지가 속속 모습을 드러내고 있지만

뚜렷한 기준을 잡기 어려운 상황입니다🙄

어디를 먼저 신청해야 하는 걸까요?

무엇을 먼저 해야 할까요?

선뜻 결정하기가 쉽지 않죠😥

그래서 저희 집슐랭이 청약이 어려운 분들을 위해 

'그래서 어디를 살까요'의 저자 '아임해피' 정지영 대표를 

만나 올해 청약에 대비하는 방법을 알아봤습니다!

올해 청약 시장의 지도는 어떻게 그려질 것이며 

청약을 신청할 때 어떤 전략을 세워야 하는지까지

알차게 준비했습니다. 

집슐랭과 함께하는 아파트 청약 가이드!

들을 준비되셨나요?

: )

천국의 문이 닫히고 있습니다. 

사실 천국의 문이 좁아지고 있는데, 

또 다른 천국이 오고 있습니다.

그것은 바로 3기 신도시입니다.

사실 지금 서울에서 분양받기는 너무 힘들고 

천국의 문이 닫히는 기분이지만 

3기 신도시라는 또 다른 천국이 

오고 있다는 생각이 듭니다.

당연히 가격이 싸기 때문이고요. 

분양가 상한제 지역이고 

1기 신도시와 2기 신도시에 비해 

3기 신도시 위치도 좋고 교통망도 속속 발표해서 

교통망 이용을 이용한다면 

서울과의 접근성이 아주 뛰어난 지역이기 때문입니다.

싱글이 청약에 

당첨되기는 참 힘듭니다😥

가점은 부양가족 점수와 

무주택 기간 점수로 구성는데

부양가족 점수는 당연히 없고, 무주택 기간 점수도

만 30세부터 적용되기 때문에 싱글이 당첨되긴 힘들죠.

: (

하지만 공공 분양은 다릅니다. 

납입 인정 금액이라는 게 있거든요. 

공공분양은 납입 인정 금액이 높을 수록 좋은데 

시간이 많이 필요합니다. 

하지만 만약 자신이 30대 싱글이라면

납입 인정 금액을 많이 만들어 놓는 것이 아주 중요합니다.

이번 2·4 대책을 통해 

1차 후보지 2차 후보지까지 나오고 있고

이번에는 소규모 후보지까지 나왔습니다.

 해당 지역을 면밀히 보고 

그 지역의 분양이 나온다면 도전해보면 좋겠죠.

📢공공 분양도 추첨제가 있다📢

꼭 알아두시기 바랍니다!

 올해 가장 핫한 빅 이벤트는 

📢사전 청약입니다📢 

7월부터 인천 계양으로부터 

규모와 일정이 아주 확정적으로 나왔는데요. 

올해 3만 호 내년 3만 호, 총 6만 호 이상을 

사전 청약을 할 예정인데요.

그 사전 청약이 아주 중요합니다

사전 청약은 일명 본청약 전에

 미리 청약을 신청하는 제도입니다. 

일반적으로 청약에 당첨되면 입주까지

2~3년 정도가 걸립니다. 

하지만 사전청약은 사전에 진행하기 때문에

입주까지 4~5년 정도가 걸리죠.

 사전 청약 같은 경우는 조건이 있습니다. 

바로 무주택자만 가능하다는 것이죠. 

📢무주택 가구 구성원만 가능합니다📢

즉, 1 주택자는 안 된다는 것입니다. 

사전청약은 공공 분양이기 때문에

85%가 특별 공급입니다.

30대가 많이 지원하는 생애 최초나 신혼부부 특공 같은

경우 공급 비율이 전체 물량의 55%에 해당합니다.

예를 들어 3만 호가 사전 분양된다면

1만 5천 호 이상이 신혼부부와 생애최초

특별 공급으로 분양됩니다. 

따라서 만약 자신이 신혼부부 특공이나 

생애 최초 자격에 해당한다면 

적극적으로 사전청약을 노려야 합니다.

반면 일반 공급은 15% 정도입니다. 

(또 다시 등장한 정지영 대표가 집슐랭에서만 

공개한다는 비장의 무기!)

사전 청약지가 많이 나왔는데 

뭘 해야 하는지 생각이 안 날 때 

뭘 해야 하지? 어떤 것을 해야 하지?라는 

질문이 머릿속을 맴돌 때!

기준을 세 개를 잡으시면 좋습니다.

📌첫 번째, 지금 역세권인 곳📌

📌두 번째, 미래의 역세권이 될 곳📌

📌세 번째, 사전 청약에서 유일하게 서울에 있는 곳📌

먼저 서울을 말씀드리겠습니다.

올해 서울 분양 탑3는 

👑원 베일리 아파트👑

👑이문 1구역 · 장위 뉴타운👑

👑서초 방배동👑 입니다!

왕의 귀환이라고 할 수 있는 

원 베일리 아파트는 정말 핫한 단지입니다.

 분양가는 5천만 원대로 정해져 있고요.

그들만의 리그이지만 

분양시장을 한번 뒤흔들 것 같습니다. 

 또 한강 북쪽에도 단지들이 있습니다.

 바로 이문1구역과 장위 뉴타운입니다.

이 두 곳은 분양이 나오는 물량도 많고 

중도금 대출이 나오는 9억 이하로 

분양가가 책정될 것 같습니다.

 마지막으로 강남권에 하나가 있습니다. 

서초 방배동에 있는 재건축 단지의

 일반 분양분이 많거든요. 

그 단지는 방배동에서 계속해서 분양이 나왔습니다.

또 대어급인 재건축 단지 2개가 분양할 예정이기도 하죠.

이러한 핫한 분양 단지는 계속해서 나올 예정입니다. 

  그렇지만 그 숫자는 점점 줄어드는 거죠. 

서울에 3개. 

원베일리, 이문 1 구역·장위 뉴타운, 방배동에

있는 분양을 꼭 챙기면 좋을 것 같습니다. 

 파주 운정 신도시 역시 주목할만하죠.

파주 운정 신도시도 올해 분양이 많습니다.

아쉽게도 GTX-A 노선 근처에 도보권으로 

갈 수 있는 단지는 없지만, 

그 지역도 완숙의 단계로 들어섰기 때문에 

파주 운정 신도시도 노려보면 좋겠습니다. 

 만약 이런 것들을 모두 놓쳤다 싶으면

 평택 고덕신도시를 노려보면 좋을 것 같습니다.

 올해에는 분양이 별로 없지만, 

내년에 또 분양이 있기 때문에

 주변의 대규모 택지지구라고 하면 

서울, 경기, 인천 모두 가능하니 노려보면 좋습니다.

 매수 전략은 주택 여부🏠에 따라

무주택자 1 주택자 다주택자로 나누고

매수 금액에 따라 6억, 9억, 15💸억으로

나누면 더 이해가 쉽습니다.

먼저 무주택자입니다.

무주택자의 경우 주택 마련의 여유가 있다면 

가용자금을 체크하셔야 합니다. 

가용자금이 가장 중요한 이유는 

대출 가능 금액이 줄어들기 때문입니다😱

 

최근에 발표했던 DSR 강화 규제로 

다른 신용대출, 마이너스 대출 등이

 주택담보대출을 받을 때 영향을 주기 때문에

 가용 자금, 내가 어느 정도 대출을 받을 수 있는지

 체크하는 게 가장 중요합니다.

다음은 1 주택자입니다.

1주택자가 참 애매합니다.

 

1 주택자 같은 경우 주택을 매수할 때 

게임처럼 상급지로 이동하고 싶은 마음이 강합니다. 

그런데 현실은 1 주택자들이 상급지로 

가기 힘들 뿐만 아니라 집을 팔고

옆으로 가는 '옆그레이드'도 힘이 드는 지경입니다😱

이러한 원인은 대출과 세금 때문입니다. 

따라서 1 주택자라면 세금과 대출에 잘 대비해야 

상급지로 이동이 가능하겠습니다.

다음으로 다주택자입니다.

 현재 다주택자들은 변종 투자를 많이 하고 있어요.

 예전에는 쳐다도 안 봤을 투자를 하고 있습니다. 

취·등록세를 줄이기 위해 

공시지가 1억 이하의 투자를 하기도 하고

'썩빌'이라고 불리는 썩은 빌라를 구매하기도 합니다.

재건축, 재개발을 보고 미리 매수하는 거죠. 

또 분양권도 점점 막히지만 비조정대상지역의 분양권을

구매하는 등의 투자를 계속하고 있는 것 같습니다.

다주택자의 투자 방법의 가장 큰 문제점은 종부세와

취·등록세이기 때문에 다주택자라면

세금을 잘 계산하여 매수 전략을 세워야 할 것 같습니다.

주택 여부와 함께 금액이 참 중요한데요. 

6억, 9억, 15억의 기준이 중요한 이유를 말씀드리겠습니다.

먼저 6억입니다.

 6억 미만은 ‘보금자리론’을 통해 많은

대출을 받을 수 있습니다. 

 그래서 6억 미만의 물건들이 정말 씨가 마르고 있죠

다음으로 9억입니다. 

 투기과열지구나, 조정대상지역의 9억 원 이하 주택의

경우 대출금 비율이 40% 50%까지 가능합니다. 

반면 9억 원 이상은 20%, 30%로 

대출금 비율이 줄어듭니다. 

이러한 이유로 9억 이하의 집을 매수하려는 층이 있어

9억 이하의 주택도 많이 손바뀜이 났습니다. 

마지막으로 15억입니다.  

투기과열지구는 15억 이상은 대출이 안 나옵니다.

 그래서 변종 투자 같은 방법으로 많이 하죠. 

대출이 안 나온다는 점이 부담스러운 분은 

갭투자로 대출을 받지 않고 

미리 집을 매수하는 경향도 있습니다. 

지금 보면 단위마다 이렇게 많이 바뀌는데요.

 또 하나 단위가 들어왔습니다. 

공시지가죠. 

공시지가가 높은 지역이 있고 

낮은 지역에 대해서 살펴보더라고요. 

이처럼 매수 전략은 

주택 여부, 금액에 따라 달라집니다.

지금 시장에서는 구축도 오르고 

신축도 오르는 시장이 분명하고요. 

그래서 매수 전략은 자신의 상황과 맞게

선택해야 할 것 같습니다.

아임해피 정지영님이 들려주는 청약 이야기

다들 어떻게 들으셨나요?

 

사전 청약을 준비하는 분들,

청약을 신청하거나 주택을 매수하고자 하는 분들에게

우선순위를 정할 때 많은 도움이 됐으면 좋겠습니다. 

다음 시간에는 청약 전략을 세우는 방법에 

대한 이야기를 들어보는 시간을 가지려고 합니다.

다음에도 미슐랭 가이드처럼 알찬

부동산 뉴스로 돌아오겠습니다!

다들 '집슐랭'과 함께 해주실거죠?!