집슐랭

안녕하세요

집슐랭 구독자 여러분!

김인만 부동산 연구소 소장과 함께하는

부동산 마켓 가이드 두 번째 시간입니다

지난 시간에는 무주택자의 부동산 투자 전략에 대해

이야기를 들어보았는데요!

이번 시간에는

다주택자를 위한 부동산 투자 전략을

다뤄보려고 합니다

1주택자는 어떤 전략이 필요한지,

2주택자 이상은 어떻게 해야 하는지!

덧붙여 똘똘한 한 채까지

샅.샅.이 다뤄보겠습니다

그럼 출발하시죠!

1주택자가 주택을 팔 때는 오직 두 가지 이유입니다

첫째는

꼭 팔아야 할 이유가 있을 때

예를 들어 실직한 경우

아직 국민 연금을 받을 시기는 아닌데, 어떠한 고정 수익이 없을 때에는 아파트를 팔아서 여유자금을 만들고, 상가나 월세 나오는 임대 수익형 부동산으로 전환할 수 있습니다

두번째는

상급지로 갈아타기 위해

개포주공에서 압구정으로,

잠실에서 압구정으로,

혹은 노원에서 강남으로

이렇게 타당한 이유가 있을 때는 팔아도 괜찮습니다

❌하지만 이런 경우가 아니라면

아파트는 절대 팔지 말고 

보험 하나는 가져가라고 말씀드립니다❌

간혹 그런 분들이 계십니다

"지금 집값이 떨어질 것 같으니까

부동산을 팔아서 현금으로 가지고 있다가

3~5년 정도 후에 집값이 떨어지면 다시 들어가겠다"

굉장히 좋은 전략인데

실현 가능성은 굉장히 낮습니다

왜냐하면 지금 집을 팔고 현금을 가지고 있다가 떨어질 때 사겠다는 분들은 

위험 회피 성향 중에서도 굉장히 보수적인 분들이에요

그런데 집값이 떨어졌을 때의 공포감은 엄청납니다

대출이자 내면서 집값이 언제 오를지도 모르겠고, 내가 뭐 하는 짓이지 하는 생각에 잠도 안 오고 불면증에 시달리다 결국 마음 편하게 살아야지 하면서 때려치운단 말이에요

그런데 팔고 나면 또 집값이 오르죠

😨😨😨

떨어졌을 때 사면 괜찮은데

우리가 언제까지 떨어질지 모르잖아요

그래서 팔아서 현금으로 가지고 있다가

떨어질 때 들어간다는 것은

엄청난 리스크를 안고 준비와 전략이 필요한 거예요

전문가들도 그렇게 못합니다

그러니까 그런 📌불확실성에는 베팅하지 마라

📢1 주택은 그냥 가지고 계셔라

꼭 팔아야 할 때, 상급지로 갈아탈 때만 아니라면

다주택자라고 하면 일반적으로 2주택 이상을 말하는데

저는 3주택 이상을 다주택자로 보고 싶습니다

2주택은 그럴 수 있어요

주택을 하나 가지고 있는데 갈아타려고 하나 더 샀다가 

타이밍이 안 맞을 수도 있고

살 집 외에 한 채 정도 더 있어야 

인플레이션 방어도 하고 투자도 할 수 있고요

그래서 저는 

2주택까지는 어느 정도 인정을 해줘야 된다는 입장입니다

다주택자 중과세도 2주택자까지는 완화를 해주는 것이 맞지 않을까

3주택 이상은 할 말이 없죠

그건 사실 과수요잖아요

3주택 이상은 저는 나쁘게 말하면 투기라고 보는데

이런 📌3주택자 이상들은 포트폴리오를 짜야합니다

스테이 하면 안 되고요

똘똘한 한 채로 가거나

자녀에게 증여를 하거나

팔고 꼬마빌딩 혹은 땅, 상가를 사거나

이런 여러 가지 전략을 짜야해요

이 쯤에서 잠시 짚고가야하는

⭐똘똘한 한 채⭐

차라리 그냥 아파트 두 채 팔고 똘똘한 한 채를 가지고 가자는

분위기가 형성되고 있죠

노무현 정부 시절에 똘똘한 한 채는 중대형 아파트였거든요

그런데 지금은 재건축 아파트에요

왜냐하면 풀어준다니까

서울에 어설픈 두 채를 가지고 종부세를 내느니

차라리 똘똘한 한 채를 가지고 5년, 10년 가보자는 심리가 작용하면서

최근에 압구정동 같은 경우는 그냥 부르는 게 값이에요

매물도 없고요

한달 전보다 10억 정도 올랐다고도 하죠

지금도 이만큼 올랐는데 재건축이 되기만 하면 

압구정같은 곳은 천장 뚫을 것 같아요

평당 2억도 가능할 것으로 보여요 

부자들은 돈 개념이 없는 사람들이 많거든요

다만 주의해야 할 점은

압구정은 부자들이 많고 아쉬운 게 없는 사람들이기 때문에

당장 재건축 안 해도 돼, 10년 20년도 기다릴 수 있어

이런 생각을 가진 사람들이 많아요

그래서 가격 변동 폭도 작고

또 지을 때 워낙 잘 지어서 안전 진단 통과하기가 굉장히 힘듭니다

잘 지어서 용적률도 많이 먹었어요 그래서 저층 아파트들도 아니고요

즉 📌서울시나 정부의 지원이 없으면 압구정동은 제대로 된 재건축을 하기가 굉장히 힘들어요

층고 제한도 해줘야 하고 용적률도 올려줘야 하는데

오세훈 후보가 그걸 해주겠다고 하니까

압구정동이 굉장히 들썩였죠

전체적인 서울 아파트 시장은 거래량이 줄어들면서 안정을 찾고 있는데 일부 그런 재건축 기대 단지들은 제 예상과는 다르게 급등하는 양상을 보이고 있어요

최근에 주식 시장에서 돈을 번 분들이 많은데

주식이든 부동산이든 원리는 똑같아요

상승장에는 누구나 다 돈을 법니다

상승장에서 돈을 못 버는 분들은 운이 나쁜 거고요

반대로 하락장에서는 속수무책입니다

주식 고수들도 하락장에서는 다 손해를 보거든요

즉 상승장에 올라타서 돈을 번 걸 실력이라고 착각하면 절대 안 된다는 거죠

부동산 투자도 마찬가지예요

2015년부터 지금까지 상승장이었단 말이에요

지금까지 집을 사면 다 오르네, 투자만 하면 버네 하신 분들은

지금까지 상승장이었기 때문에 가능했던 거예요

하지만 하락장에 들어서면?

집값이 떨어지는데 막을 수 있는 방법이 전혀 없거든요

따라서

📌상승장이 있으면 반드시 하락장이 오기 때문에

3 주택 이상 되시는 분들은 전략이 꼭 필요한데

1️⃣임대사업자

예를 들어 주택 임대 사업자 분들은 세금 부담도 별로 없잖아요

그리고 자금 여력이 되시는 분들은 설사 떨어져도 전세가격으로 레버리지 할 수 있죠

그래서 주택 임대 사업자 분들, 자금 여력이 되시는 분들은 그냥 가면 됩니다

2️⃣무리하신 분들

문제는 좀 무리하신 분들이죠

대출을 많이 받았거나 다른 곳에서 돈을 빌렸거나

어떻게해도 감당이 안되는 분들이 있을 수 있어요

4주택, 5주택 되시는 분들

그런 분들은 무주택이 되면 안되고요

서서히 줄일 필요가 있습니다

다른 용도로 사용하거나, 자녀에게 증여를 해서 독립할 수 있게 기반을 마련해주거나요

10주택 이상 되는 분들은 나름의 전략은 있겠죠

그렇지만 📌떨어질 때를 대비해 철저히 준비해야합니다

대출이자가 오를 수도 있고, 가격이 떨어지면 역전세난이 생길 수도 있고요

세상은 항상 우리가 예상하지 못한 변수들이 굉장히 많아요

그렇기 때문에 항상 리스크 관리를 해야합니다

다주택자들은 반드시 준비를 하셔야해요

아직까지는 늦지 않았어요

거래량이 줄어들고는 있지만 본격적인 하락장은 아니거든요

📌하락할 때도 시간이 필요합니다

과거 사례를 보면 2008년도부터 버블이 세번 왔거든요

그런데 본격적인 하락은 2010년도부터 왔단 말이에요

한 2~3년 정도는 버퍼링 시간이 있다는 거죠

물론 정책적으로 

한강 르네상스가 발표된다거나,

대통령이 바뀌어서 어떤 개발 호재가 있는 지역들은 예외에요

예를 들어 다른 곳 집값이 떨어지는 와중에도 한강변 아파트는 조금 오르기는했거든요

하지만 이런 부분은 예외고

전체적인 장을 봤을 때는 조정이 될 수 있기 때문에

아직까지는 아니어도 적어도 2~3년 지나면 꺾일 가능성이 있다

그러니 그 기간 내에 충분히 리스크를 관리할 수 있는 준비를 하시라고 말씀드리고 싶습니다 

김인만 소장이 말하는

다주택자의 부동산 투자 전략!

유익한 시간이 되셨나요?

1주택자는 필치 못할 사정이 아니라면 반드시 가져갈 것

2주택 이상은 반드시 포트폴리오를 짤 것

그리고 똘똘한 한 채까지 

잊지 말고 챙겨가세요!

그럼 다음 시간에는

더 유용한 부동산 이야기로 돌아오겠습니다

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