"수익형 부동산 핵심은? 환금성!"..꼬마빌딩·상가 투자 방법과 유의점
앞선 1편에서는
꼬마빌딩과 상가에 대한 트렌드와 투자 방법에 대해
들어보는 시간을 가졌습니다!
정부의 주택 규제와 저금리 기조로 인해
꼬마빌딩과 상가에 대한 관심이
계속되고 있는데요!
그렇다면 어느 정도 자금이 있어야
꼬마빌딩과 상가에 투자할 수 있을까요?
두 번째 시간인 이번 편에서는
빌딩 투자 전문가 빌사남 '김윤수 대표'에게
꼬마빌딩과 상가 투자 금액, 사례 등에 대해
물어보았습니다!
그럼 같이 출발해 볼까요?☺️❤️
(진행자 : 서울경제신문 이지윤 기자)
꼬마빌딩과 상가 투자를 위해 필요한 최소 현금은?
현금 10억이라고 항상 말하지만,
별도로 '사는 집' 또한 물어봐요. 사는 집이 자가인지, 만약 자가면 대출도 물어봅니다. 만약에 대출이 없다고 하면 이 집도 담보로 제공할 수 있어요.
'땅'도 있는지 물어봅니다. 지방에 땅이 있다면 그것도 대출이 나오거든요.
그러니까 너무 남 얘기라고 생각하지 마셨으면 좋겠습니다. 담보 물건이 있는 분들은 현금 10억원이 아니더라도
5억원만 있어도 살 수 있거든요.
꼬마빌딩을 구입할 때 사실 자금적으로 장점이 있어요.
주택과 비교한 첫 번째 장점은 종부세를 안 낸다는 점이에요. 빌딩은 토지 별도 합산 가격이 80억원 이상이 돼야 종부세를 냅니다. 80억원 이상이 되려면 대로변에 있는 엄청 큰 건물이어야 돼요. 그래서 꼬마빌딩 정도의 규모는 종부세를 안 냅니다. 예를 들면 50억원짜리 강남구 건물을 가지고 있다 해도 제산세가 약 1,000만 원 정도밖에 안 나와요. 세금적으로 메리트가 크죠.
두 번째는 자금조달계획서를 안 써도 된다는 점이에요. 주택을 매입할 때는 '돈 어디서 났냐'와 같은 자금조달계획서를 다 써요. 일일이 쓰면 부담스럽습니다. 그런데 빌딩은 그렇지 않아 부담감이 적어요.
그리고 5,000만 원으로도 투자를 할 수 있다는 이야기는 거짓말입니다.
그렇게 이야기하는 것은 세부적으로 들어가 보면 법인으로 많이 매입해요. 법인으로 매입할 때 그 정도 금액으로 살 수 있죠. 매출도 괜찮고 이익도 많이 나서 대출을 해주니까요. 그렇지만 우리와 같은 개인들은 법인으로 사기 쉽지 않고 일단 은행에서 대출을 안 해줘요.
그래서 유튜브나 이런 곳에서 "5,000만 원으로 빌딩 얼마짜리 살 수 있다"라고 말하는 것은 다 거짓말이에요.
투자자분들이 많이 하는 게 윗층에 거주하고 밑층에 세를 주는 거거든요. 정말 비추천합니다. 차라리 다른 곳 전세 사는 한이 있어도 빌딩은 투자용으로만 하는 게 좋습니다.
상가 주택 매입하면 주택 수가 가구 수가 늘어나는 거에요. 세금적으로 안 좋죠. 그리고 상가 주택 요즘 잘 안 팔리기도 합니다. 그래서 건물을 사신다하면 근린생활시설 건물을 사셔야 해요. 나중에 신축이나 리모델링 할 때도 근린생활시설로 만들어야 합니다.
무주택자분들은 빌딩보다 주택을 사야 돼요.
1주택은 가지고 있어야 돼요. 1주택은 혜택이 많거든요. 그래서 빌딩이 좋다고 해서 빌딩에만 투자하지 마시고 안전하게 자산을 지킬 주택은 하나 가지고 계세요. 번외로 투자자금이 생기면 빌딩 투자하시길 바랍니다.
꼬마빌딩 투자, 금액대별 투자 가능 포인트?
현금 10억원(대출 받아 20~30억원) 구간은 사실 저희가 생각하는 그런 건물이 아니에요. 5층짜리에 건물 좋고 임차인 잘 들어가 있는 건물을 상상하는데 그렇지 않습니다. 상상하는 그런 건물은 현금 30~50억원(대출받으면 그 이상) 정도 있어야 해요.
그리고 통계를 보면 작년에 팔린 건물 70% 이상이 20년 이상 된 건물입니다.
이상하지 않나요? 노후화돼 있어 임대가 안 들어오고, 수익률도 낮죠. 또한 많은 분이 '코로나19 때문에 임대 안 되지 않아?', '공실 플래카드가 너무 많은데?'라고 생각하잖아요.
주요 지역에 있는 사무실은 오히려 수요가 넘쳐나요.
예를 들어 강남구라고 하면 스타트업 대표님들의 꿈이 명함에 '서울시 강남구' 찍히는 게 꿈이거든요. 그래서 공유 오피스들이 다 강남구에 있죠. 건물만 잘 만들어놓으면 자금력이 되는 수준 높은 임차인들이 많이 들어와요.
그래서 꼬마빌딩의 핵심은 임대료가 중요한 게 아니에요. 환금성 즉, 나중에 개선했을 때 좋아질 만한 건물이 핵심이에요. 꼬마빌딩은 수익률이 안 나와도 돼요. 대신 나중에 개선할 수 있다 하는 미래 가치가 중요하죠. 그래서 노후화된 건물을 싸게 매입해서 새롭게 개선을 한 다음 임대를 잘 맞춰서 매각하는 것이 최선인 거에요.
그런데 사람들은 보통 파는 걸 생각하지 않아요. 서울시 주요 지역에 살다가 비싸서 외곽으로 빠지면 나중에 건물이 안 팔려요. 지역이나 지방에 사시는 분들 돈 생기면 서울시 주요 지역에 사거든요. 그렇기 때문에 빌딩 투자는 주요 지역에 하셔야 합니다.
예를 들면 2009년 외곽에 30억을 주고 투자하신 분이 있으세요. 처음 살 때는 약국이랑 병원이랑 다 들어가 있고, 대로변에 있었죠. 그 때문에 수익률도 잘 나왔죠. 그것만 보면 엄청 좋을 것 같잖아요? 그런데 지금 건물 보면 다 나갔어요. 그때 당시 30억대 샀는데 지금 산 가격보다 더 싸게 내놨거든요.
그분이 만약 강남에 샀으면 지금 엄청나게 올랐겠죠. 수익률은 중요한 게 아니고 환금성 높은 곳 사야 해요.
그래서 권하는 게 팔린 사례를 많이 보는 거예요. 만약 30억원짜리 건물을 사고 싶다면 현장에 가서 최근 팔린 비슷한 가격대의 건물을 봐요. 그럼 리모델링, 임차인, 신축 등등 어떤 면에서든 건물이 다 바뀌어 있어요. 구매한 사람들이 아무 생각 없이 몇십억원을 투자하지 않죠. 그럼 이런 사례를 참고해서 카피하면 돼요.
전문가가 추천해주는 지역은?
많이 하시는 질문 중 하나가 "너무 뜬 곳은 못 들어가겠어요. 새로 뜰 만한 곳 추천해주세요."인데 이런 생각은 비추천해요. 왜냐하면 리스크가 크거든요. 쉽게 설명드리면 비상장 주식보다는 안전한 상장주를 사라고 하는거죠.
가장 안전한 것은 변동성이 그나마 작은, 누가 봐도 알 만한 곳이죠. 얼핏 말씀드리면 저는 강남구는 괜찮다고 보는데 강남구 내에서도 지역별, 동별로 차이가 나죠. 예를 들어 강남구 논현동과 청담동 중 고르면 청담동 사고 싶잖아요.
그래서 주요 지역에 있는 건물을 사라는거에요. 강남이나 서초, 송파 그리고 성수동도 괜찮고요.
빌딩 매매의 성공 사례는?
저도 이 업에 있지만 "거짓말 아니야?"할 정도로 말도 안되는 성공 사례들이 있어요.
예를 들면 3년 전 건물을 50억원에 산 사람이 있었어요. 건물을 다 지어놓았고, 리스백 조건으로 매입했거든요. 그런데 최근에 임대를 마쳤어요. 월세 2,500만원에 보증금 5억원으로요.
그게 지금 3년만에 대략 120억원 정도로 오르긴 했어요.
빌딩 매매 실패 사례는?
건물 살 때 또 중요한 것은 땅과 함께 구매한다는 점이에요. 그런데 사람들은 다 건물만 봐요. 대지의 가치도 판단할 줄 알아야 합니다. 좋은 대지인지, 건축 가능한 대지인지 확인하고 분석할 줄 알아야 해요.
왜냐하면 개발 안 되는 땅을 산다던지, 나중에 수용되는 땅을 산다던지 하는 경우가 있어요. 예를 들면 농구선수 서장훈 씨가 흑석동에 가지고 있던 빌딩이 재개발되면서 뺐기게 되잖아요. 그래서 시세보다 낮은 가액으로 청산되거나 개발이 안 돼요.
그래서 항상 땅에 무언가 잡혀져 있는지, 묶여있는지 더 나아가 건물을 올릴 수 있는지 등을 꼭 파악해야 합니다.
마지막 한마디는?
김윤수 대표가 말하는
꼬마빌딩과 상가 투자 금액과 사례에 대해
여러분은 어떤 생각이 드셨나요?
다음 시간에는
부동산 경매 투자에 대해 팔콘 박희철과 함께
알아보는 시간을 가지려고 합니다!
다음 시간도 저희와 함께 해 주실 거죠?
더 재미있고 유익한 정보로 돌아오겠습니다!🥰
