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청약 당첨이 제일 쉬웠다고? '무주택자 직장인'이 청약에 주목해야 하는 이유

조회수 2021. 4. 19. 11:00 수정
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한국 부동산원의 청약 통장 가입현황에 따르면

올해 2월 기준 전국 주택청약종합저축

가입자 수가 17만 명이나 늘었다고 해요.


서울만 해도 2월 기준 약 617만 명이

주택 청약종합저축에 가입했구요.

청약 가입자가 늘어난 만큼 청약에

당첨될 가능성 역시 줄어들고 있죠.

청약을 잘 준비하고 있는지

점검이 필요한 시점입니다.

출처: 서울경제신문

청약은 하고 싶은데 뭘 해야 할지

어떻게 해야 할지 잘 모르겠다고요?

내 집 마련이 아직도 꿈같다고요?


아파트 청약 당첨이 제일 쉬운 남자!

베니아 김태훈 대표가 그 해답을 알려준다고 해요.

앞으로 총 3시간에 걸쳐 김태훈 대표와 함께

청약에 대한 이야기를 나눠볼 예정인데요.


첫 번째 시간인 이번 편에서는

무주택자의 입장에서 청약을 하는

방법에 대해 알아보고자 합니다.


집슐랭과 함께하는 아파트 청약 이야기

들을 준비되셨나요?? : )


분양, 청약
직장인도
쉽게 투자할 수 있을까요?

청약은 다른 매매 방식에 비해 비교적 간단하고

안전하기 때문에 직장인도 쉽게 투자할 수 있습니다.


투자를 위해서는 결국 아파트가 있어야 하잖아요.

아파트를 매매할 때 선택할 수 있는

옵션이 3가지가 있습니다.


첫 번째는 일반 매수,


두 번째는 경매, 공매 (경·공매),


세 번째는 아파트 청약 입니다.

각 매매 방법 별 특징을 짧게 말씀드릴게요.

우선 일반 매수는 우리가 흔히

많이 선택하는 방안이죠.


부동산에 가서 집을 보고 현재 시세에 맞춰서

구매하는 방법을 말하는데요.


구매를 위해선 한 집을 실제로 봐야 하고

현재 시세와 비교하며 구매하기 때문에

집값이 오를 것이라는 가치 판단 능력이 필요해요.

두 번째로 경공매에 대해 설명해드릴게요.

경·공매라는 것은 법원에 방문해서

시세보다 조금 싸는 구매 방법을 말해요.


그런데 직장인의 경우 평일에 시간을 내서

법원에 방문해야 하는 번거로움이 있을 수 있고요.


낙찰되면 세입자와 명도와 같은 부분을 조절해야

해야 하는 약간의 부담감과 권리 분석에 관한

공부가 필요한 특징이 있어요.

반면 마지막으로 소개해드릴 아파트 청약은

앞서 말한 부담들이 없는 장점이 있어요.


세입자나 현장에 방문할 일이 없고요.

아직 지어지지 않은 아파트이기 때문에

카탈로그나 입주자 모집 공고문을 통해

판단할 수가 있죠.


그리고 대부분 시세보다 저렴한 경우가 많기 때문에

충분히 안전 마진을 확보하고 가져갈 수도 있고요.


아파트 청약은 15~20분만 투자를 하면

충분히 신청할 수 있기 때문에 부동산을

잘 모르는 무주택자나 흔히 말하는 ‘부린이’라면

청약으로 시작하는 것을 추천합니다.


청약을 하고 싶어요!
그런데 얼마가 필요할까요?

종종 청약 자격이 됨에도 불구하고

신청을 하지 않는 분들이 있습니다.


대부분 분양가만큼 현금을 갖고 있어야

참여할 수 있다는 부담감에

청약을 안 넣으신다고 하더라고요.

하지만 청약은 그렇지 않습니다.

기본적으로 청약은 분양가의 10%.

계약금만 있어도 할 수 있어요.


예를 들어 분양가가 5억이라고 했을 때

5,000만 원을 가지고 계약을 하고

이후에 3년간 중도금 대출이라는 걸 받아요.


내 신용을 담보로 대출을 받고

이후에 입주 잔금 30%는 자납을 해야 하죠.

사실 자납에 대한 부분이 부담될 수도 있죠.


하지만 입주 시점에 아파트의 시세와 전세가가

오르기 때문에 실제로 들어가는 돈은

그 보다 훨씬 못 미치는 경우가 있어요.

때로는 전세가가 분양가보다 더 높아지는

경우가 생겨서 돈을 돌려받는 경우도 있거든요.

그렇기 때문에 기본적인 자금 계획은

한번 세워보시면 좋을 것 같고요.

부동산을 취득하는 데 있어서 청약이 투자금은

비교적 적게 드는 분야라고 생각하시면 될 것 같습니다.


3기 신도시 사전 청약에 관심이 있는데
대비하는 방법을 알려주세요!

많은 분들이 3기 신도시를 기대하고 계실 텐데요. 

한편으로는 최근 LH 사태로 인해

추진 여부에 대한 불안한 마음도 있을 것 같아요. 


최근에 정부가 발표한 대책이나 자료들을 봤을 때는 

일단 일정대로 진행될 확률이 굉장히 높다고 생각합니다. 

그래서 3기 신도시에 관심을 가져보면 좋을 것 같습니다.


3기 신도시가 2021년 7월부터 사전 청약제를 실시하죠.
사전 청약제에 대해서 개념을 잡아볼 필요가 있는데요.
사전 청약제는 말 그대로 본 청약 시작 약 2년 전쯤
사전 청약을3기 신도시가 2021년 7월부터 사전 청약제를 실시하죠.
사전 청약제에 대해서 개념을 잡아볼 필요가 있는데요.
사전 청약제는 말 그대로 본 청약 시작 약 2년 전쯤
사전 청약을 진행하는 제도를 말해요.


이는 무주택자가 가질 수 있는 불안감을
미리 사전에 해소하겠다는 의도입니다.
사전 청약제는 아파트 청약과 큰 틀은 다르지 않으니
올 7월 사전 청약제가 실시하기 전에
미리 공부하면 좋을 것 같습니다.

7월부터 인천 계양, 남양주 왕숙, 하남 교산

순서대로 약 3만 호 가량 사전 청약을 공급한다고 해요.


미리 공부하여 사전 청약 기회를

얻으면 좋을 것 같습니다.

아직 많은 분들이 생소하기 때문에

최대한 선점하는 것이 당첨 확률을 높일 수가 있습니다.


3기 신도시 청약 당첨을 위해
주소를 이전할 필요가 있나요?

주거지 이전은 매우 신중하게 결정해야 해요.

3기 신도시는 여러 이점이 있죠.


분양가 상한제로 인해 시세보다 저렴하다는 점,

도시 계획하에 지어진 도시 구성 때문에

거주하기 좋은 환경이 있다는 점 등

주거 요건을 미리 맞춰놓기 위해

실제 이사하는 분들이 많아요.


하지만 주소지를 옮기기 전에

우리가 한 가지 알고 있어야 할 개념이 있습니다.

일반적인 분양을 보면 해당 지역에서

1년 내지 2년 이상 거주자에게 우선권이라는 걸 줘요.

과천에 사는 사람이 다른 지역에 사는 사람보다

우선권이 있기 때문에 과천으로

전입을 하는 경우도 있는 것처럼요.

3기 신도시도 이러한 우선권이 적용이

되긴 하지만 일정한 비율이 있다는 것을 알아야 해요.


3기 신도시는 택지지구로 66만 제곱미터 이상입니다.

그런데 66만 제곱미터 이상의 택지지구는

해당 지역에 사는 사람들에게 100% 우선권을 주는 게

아니라 당해 비율을 나눠서 제공합니다.


예를 들어서 인천과 서울에 살게 되면

인천 사람에게 50%를 주고 그다음에 인천에서

떨어진 사람과 기타 수도권에 50% 기회를 주는 것처럼요.


고양 창릉, 하남 교산 등 경기도권 3기 신도시라고 하면

당해 비율이 30%, 20%, 50% 이렇게 나뉘어져 있어요. 

이렇게 되면 내가 인천에 살더라도

하남 교사, 고양 창릉 청약에 넣을 수 있다는 것을 뜻하죠.


그런데 만약 인천에 살고 있는데 3기 신도시 때문에

하남 교산으로 이사를 하게 되면 그간 쌓아놓은 

천의 당해 요건 1년이나 2년이 일단 사라지겠죠.


인천 자격에서도 기회를 박탈당하고

하남에서의 기회를 얻기 위해서도

1년이나 2년을 쌓아야 하는 거예요.

결국 인천에 살고 있으면 인천 뿐만 아니라
타 지역 모두 신청할 수 있는데 
이사를 하면  인천 우선권도 포기하고 
이사한 지역에 우선권을 위해 몇 년을 기다려야 하는 
상황이 발생한다는 거죠.

그래서 이사를 하는 것이 실제로
정말 유리한 일인지 곰곰이 생각해봐야 합니다.

청약 가점 기준에 적합한데도 떨어져요
왜 떨어지는 걸까요??

결국 욕심 때문이라고 생각합니다. 

청약 점수는 소중하고 좋은 단지, 좋은 타입을 

택하고 싶은 마음은 누구나 다 동일하단 말이에요. 


그렇기 때문에 똑같은 조건으로 청약을

신청하면 떨어질 확률이 매우 크죠. 

그래서 저는 기대 수준의 60% 정도만

만족해도 도전하라고 말씀을 드립니다.

약간 아쉬운 듯 당첨이 돼야 오히려 만족스럽죠.


요즘 같은 상승장은 시간이 흘러갈수록 계속 오르잖아요.

 욕심을 좀 줄여서라도 먼저 당첨되는 것이

좀 더 유리하다고 봅니다. 

청약에 당첨되기 위해선 나와 비슷한 조건의 사람과 
반대로 지원하는 자세를 가져야 합니다.

 나와 같은 점수의 사람은 어느 단지에 넣을까 
어떤 타입이 넣을까를 생각해보고 
반대로 지원을 해봤으면 좋겠어요. 

예를 들어 나와 같은 사람이라면 84a 사이 
판상형에 넣겠다고 생각한다면 
나는 84c 타워형에 넣어야 하는 거죠.
 그렇게 해서 당첨이 되는 것이 더 중요한 거거든요. 

나와 같은 사람이 84c에 넣겠다고 하면 반대로 
59b 59c 이렇게 피해 가는 거죠. 
당첨되는 게 중요하기 때문에 나와 같은 조건이 
어디에 넣을까라는 것을 살펴봐야 합니다. 

살펴보는 방법은 인터넷 커뮤니티 카페나 
단톡방 혹은 동네 공인중개사 등의 의견들을 종합해서
판단하면 도움이 되실 것 같아요. 

실거주 n년과 같은 조항들
이 부분에 대해서는 어떻게 생각하시나요?

분양가 상한제 지역에서 시세보다 현저히 저렴한 곳들은

의무 거주 기간이 따라붙는 경우가 있습니다. 


시세보다 많이 저렴할수록 

거주 기간이 더 늘어나는 거죠.

그런데 저는 기본적으로 일단 

시세보다 저렴하면 된다고 생각해요.


가격이 저렴해서 차익이 확실하다면
내가 몇 년 동안 거주하면 되는 거죠.

거주하면 그 시간만큼 내가 비과세를 
받을 수 있는 요건이 따라붙는 거니까 
그런 부분은 충분히 감안할 수 있다고 생각해요.

신규 아파트는 가장 금액이 비쌀 때가 
입주하고  약 4~6년 사이입니다. 
왜냐하면 이 시기가 주변 인프라가
잘 형성돼 있을 시기거든요. 

보통 전매 제한이 의무거주 기간은 
한 4~6년 정도입니다. 
이 기간 거주하면서 내가 가장 비싼 값이 
도달했을 때 또 매도할 수 있는 기회가 생기니
충분히 감안할 수 있다고 생각합니다. 

김태훈 대표가 들려주는 분양,청약 가이드!

다들 어떻게 들으셨나요?


내 집마련을 꿈꾸는 '부린이' 분들에게

많은 도움이 됐으면 좋겠습니다! 

 

다음 시간에는 직장인에서 분양 청약 전문가로

성공할 수 있었던 김태훈 대표의 투자 경험에

대한 이야기를 들어보는 시간을 가지려고 합니다.


다음 시간에도 미슐랭 가이드처럼 알찬

부동산 뉴스로 돌아오겠습니다!

다음시간에도 '집슐랭'과 함께 해주실거죠?!

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