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집슐랭

"꼬마빌딩·상가 투자, 이렇게 해라?"…'빌사남'이 전하는 투자 방법은?

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요즘 '꼬마빌딩'에 대한 기사 다들 많이 보셨죠?


역대 최저 저금리 시대로 

시세 상승 및 임대 수익을 누릴 수 있는 

꼬마빌딩의 인기가 폭발적입니다.

덩달아 상가에 대한 투자도 관심이 높아지고 있죠.


대기 매수자들이 줄을 서서 기다릴 정도라고 하는데요!😳😳

김윤수 대표

이런 궁금증과 이슈들을

빌딩 투자 전문가 빌사남 '김윤수 대표'에게

물어보았습니다!


김 대표와 함께 앞으로 두 시간에 걸쳐 

꼬마빌딩과 상가 투자에 대한

이야기를 나눌 예정입니다.


그 첫 시간인 이번 편에서는

꼬마빌딩과 상가의 트렌드와 투자 방법

알아보고자 합니다.


같이 출발해 볼까요?☺️❤️

(진행자 : 서울경제신문 이지윤 기자)

서울경제신문 이지윤 기자


1
꼬마빌딩이란?

부동산 업계에서의 기준은 '금액'입니다.


50억원 미만의 빌딩들을 꼬마빌딩이라고 불러요.

그래서 주택이나 이런 것들도 포함되죠.

2
꼬마빌딩이나 상가에 돈이 물리는 이유?

첫 번째는 '유동성' 때문입니다. 최근 저금리 시대죠. 그 때문에 시장에 돈이 많은 사람이 정말 많죠.



두 번째는 '낮아진 규제' 때문입니다. 아파트나 주택은 규제가 너무 심해요. 저금리라 돈은 많고, 마땅히 투자할만한 곳이 없어서 꼬마 빌딩에 관심을 보이죠.

 

그리고 예전에는 빌딩 시장이 폐쇄적이었어요. 아파트는 KB시세만 봐도 나오는데, 빌딩은 정보가 잘 안 알려져 있었죠. 요즘은 정보가 많이 오픈돼서 일반 투자자분들도 많이 관심이 있습니다. 

3
주로 어떤 사람들이 관심을 가지나요?

대체로 상가는 수익률이 잘 나와요. 그래서 은퇴하신 분들이 많이 찾습니다.


꼬마빌딩도 은퇴하신 분들이 찾긴 하지만, 요즘 젊은 사람들이 참 많이 찾아요. 20대, 30대들이 제일 많죠. 


앞으로는 코인 부자들이 많이 올 거로 생각합니다. 작년 같은 경우도 주식으로 돈 버신 분들이 많이 왔거든요. 주식과 코인은 변동성이 워낙 심하지만, 꼬마빌딩은 변동성이 작거든요. 그래서 주식이나 코인 투자하셨던 분들이 빌딩을 구매하려고 오실 것 같습니다. 

4
최근 상가와 꼬마 빌딩 트렌드는?

상가와 꼬마 빌딩 공통으로 '색다른 경험'이 중요해요. 예를 들어 식당이라고 하면, 예전에는 먹는 거에만 만족했잖아요. 하지만 요즘은 색다른 카페에 가서 색다른 경험을 하는 게 인기가 많죠.


그래서 저는 빌딩 투자로 성공하기 위해서 '여심 저격'이 필요하다고 얘기해요. 

요즘 꼬마 빌딩도 특별한 곳에 사람들이 찾아가거든요. 


그리고 '사진 촬영 장소'도 만들라고 조언합니다. 요즘 사람들은 빌딩을 뒷배경으로 사진을 찍어서 SNS에 올리거든요. 그러면 자동으로 장소를 기억할 수 있고, 내 건물이 홍보돼요.

그리고 신도시 상가나 새로 만든 상가의 경우 조심해야 해요. 분양 목적으로 쪼개서 파는 경우가 많거든요. 

렇게 팔면 분양가가 높기 때문에 임대료를 높게 책정할 수밖에 없어요. 그러면 나중에 공실로 이어질 수 있어요. 


예를 들어, 헬리오시티를 보면 거기 상가가 있는데 다 부동산밖에 안 들어가 있어요. 

헬리오시티에 1만 세대가 있는데 당연히 상가가 잘 될 것 같잖아요. 하지만 '분양'이 목적이기 때문에 다 쪼개서 판 거예요. 그래서 분양 부동산 중개업소만 들어가 있고 특색이 없죠.

그런 점에서 꼬마 빌딩이 더 나은 것 같아요. 안정성이 있거든요. 또 마음대로 건물을 바꿀 수 있는 점도 있고. 


하지만 상가는 마음대로 할 수가 없어요. 그래서 특색 있는 상가가 아니면 다 같이 망하는 거예요. 수익성은 상가가 더 좋을 수 있지만, 시세 차익은 크지 않아요. 그런 점에서 상가는 주의해야 합니다.

크로스
5
꼬마 빌딩 구입 비용은?

우선 말씀드리고 싶은 것은 '환금성'이 가장 중요해요. 언제든지 시장에 내놨을 때 팔릴 만한 건물을 사야 해요.


투자 가치가 있는 지역에 투자한다고 하면 현금이 어느 정도 준비돼 있어야 해요. 최소 금액으로 10억 정도를 생각합니다. 만약 그 정도 준비가 된다고 하면 대출받아서 20~40억까지 업무를 살 수 있어요. 


그 밑으로도 투자는 가능합니다. 하지만 생각하는 괜찮은 빌딩을 찾기는 쉽지 않습니다.

6
꼬마 빌딩 투자 방법은?

첫 번째는 투자 지역을 정해야 해요.


투자 지역은 서울시 기준으로 말씀드리면 20·30세대가 많은 지역이 좋습니다. 이 세대가 소비를 많이 하기 때문이죠. 


여기서 중요한 것이 명의 문제에요. 개인은 보통 꼬마 빌딩에 10억 원 정도 투자하세요. 개인 매입 시 양도세가 지방 소득세까지 49.5%입니다. 만약 법인으로 하는 경우는 22%거든요.


그래서 최근 개인보다 법인 비율이 높아졌어요. 

추가로 법인으로 매입할 경우 RTI 규제가 없어졌거든요. 그래서 대출도 잘 나오죠. 그래서 매입 시 매입 선택에 따라 차익이 많이 달라져서 이걸 정하셔야 해요.

두 번째는 매물을 보러 가야 해요.


대부분 매물을 찾기 위해서 부동산에 가잖아요. 그런데 실수하는 게 뭔지 아세요? "그냥 천천히 알아보고 있어요"라고 대답하는 거예요. 만약 천천히 알아보고 있고, 급하지 않다고 하면 고객 명단에서 삭제돼요.


또한 빌딩 전문으로 하는 업체에 가야 해요. 그런 분들이 매물도 많고, 빌딩 지식도 많거든요. 쉽게 말씀드리자면 빌딩 전문 업체는 상품이 매우 많은 이마트라고 할 수 있고, 그렇지 않은 곳은 동네 편의점이라고 말할 수 있겠네요.

7
상가 구입과 투자 방법은?

중요한 것은 수익률 계산을 잘하셔야 해요. 

부동산에 투자하는데 수익률 계산을 할지 모르는 분들이 거의 80% 이상이거든요. 부동산서 받은 자료 중 수익률 5% 이것만 믿고 구매하는 거예요. 부동산에서 받은 수익률은 사람이 만든 것이기 때문에 오타가 많아요.

그대로 믿으면 안되죠.


또 지나가다 보면 전봇대에 수익률 8% 확정해서 붙어 있는 거 있잖아요. 그런데 실제로 그 수익률은 레버리지 수익률이에요. 


아래 이미지를 보시고, 이걸로 계산해보세요. 


쉽게 설명해 드리면 대출은 절대 끼면 안 돼요. 대출은 금리가 변동될 수 있기 때문이에요. 그래서 대출은 끼지 말고, 그냥 보증금 정도만 빼고 계산하세요.

수익률 산정할 때, 지역에 선호하는 수익률도 있어요.


예를 들어 강남구는 수익률이 2%만 나와도 사요. 경기도는 2% 수익률이 나온다면 안 사죠. 경기도는 많으면 4~5% 정도는 나와야 투자해요. 


그것처럼 지역마다 선호하는 수익률이 있어서 어느 정도인지 체크를 해야 해요. 기준이 따로 있는 것은 아니지만 평균적으로 팔리는 수익률이 있거든요. 그래서 팔린 사례들을 많이 보셨으면 좋겠어요.

또 조심하셔야 하는 것은 가짜 임차인을 넣는 경우도 있어요. 꼬마 빌딩의 경우 이것을 '리스백 조건'이라고 하죠. 리스백 조건이 무엇이냐면 매도인이 자기가 임차인으로 들어가는 거예요. 수익률 몇 프로 맞춰주겠다고 해서 잔금 끝나고 다 나가버려요. 


임차인 승계받을 때, 임차인이 임대인 변경되는 거에 대해서 "그냥 나갈래요." 하면 나갈 수 있어요. 이런 부분을 조심해야 합니다. 


그래서 잔금 전에, 승계 동의서를 받아야 해요. '임대인 변경되는 것에 동의한다'는 승계 동의서를 임차인에게 받아야 안전합니다.


김윤수 대표가 말하는

꼬마 빌딩과 상가의 트렌드와 투자 방법에 대해

여러분은 어떤 느낌을 받으셨나요?


다음 시간에는

 꼬마 빌딩과 상가의 사례 및 추천에 대해 김 대표와 함께 

알아보는 시간을 가지려고 합니다!


다음 시간도 저희와 함께 해 주실 거죠?

더 재미있고 유익한 정보로 돌아오겠습니다!🥰

두리번

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집슐랭

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