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점점 오르는 '주택담보대출 금리' 어떻게 책정되는 걸까?

조회수 2021. 3. 30. 09:31 수정
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출처: 연합뉴스


지난달 은행의 가계대출 잔액이 1,000조 원을 넘어섰습니다.

부동산 시장이 주춤하는 모습을 보였지만

대출을 받아 집을 사려는 수요는 여전히 많은 탓인데요.


신용대출에 이어 부동산 대출까지

자고 나면 오르는 대출 금리에

사람들의 부담은 계속 커지고 있습니다.

적을 알고 나를 알면 백전백승!

대출 금리 상승에 현명하게 대처하고

똑똑한 부동산 투자를 위한 꿀팁을 얻기 위해


NH농협은행 올백(ALL100) 자문센터

윤수민 부동산 전문위원을 만나 물었습니다.


총 3편에 걸친 '대출 금리와 부동산 투자상품 알아보기'

지금 시작합니다!


대출 금리는 어떻게 결정될까

Q.

한국은행의 기준금리는 고정인데 왜 은행 금리는 계속 오르는지 의문을 가지시는 분들이 많습니다. 대출 금리는 어떻게 결정되나요?


A.

우선 대출금리가 어떻게 구성되는지를 설명을 드려야 될 것 같습니다. 대출 금리는 크게 '대출 기준금리' 그리고 '가산금리'로 구성되는데요. 여기서 말하는 대출 기준금리는 한국은행 기준금리랑은 조금 차이가 있습니다. 


대출의 기준이 된다고 해서 대출 기준금리라는 용어를 쓰는데요. 대출 기준금리는 금융기관이 고객에게 대출을 해드리는데 필요한 자금을 빌려오는데 적용되는 금리를 말합니다.


실제로 금융 소비자가 대출을 받을 때 작성하는 대출 약정서에는 대출 금리의 적용 기준을 명확히 하기 위해 '대출 기준금리'와 '가산금리'가 각각 표시됩니다. 이 둘을 합한 값이 최종 대출 금리죠.

Q.

한국은행의 기준금리와 은행 내부에서 정하는 금리가 다르다는 말씀이신 거죠?


A.

한국은행의 기준금리는 정부와 금융 정책을 운영해나가기 위한 금리고, 대출 기준금리는 대출 상품을 위해서 만들고 이용하는 금리입니다. 한국은행 기준금리와는 명확히 다른 개념입니다.

Q.

가산 금리는 어떻게 구성이 되나요?


A.

가산 금리는 리스크프리미엄, 유동성프리미엄, 신용프리미엄, 자본비용, 업무원가, 법적 비용, 목표이익률, 가감조정 전결금리 등으로 구성됩니다.


대출받을 때 신용도가 되게 중요하다고 얘기하잖아요. 신용도가 중요한 이유가 가산 금리 항목 중에 프리미엄이 있어서입니다. 개인의 신용도가 안 좋을수록 프리미엄이 높아지고 가산 금리를 높이는 거죠.


프리미엄 외에도 가산 금리에는 은행이 부담해야 하는 각종 비용들이 포함되어 있습니다. 대출을 제공하기 위해 들어간 원가비용, 대출을 통해 금융기관이 갖고 가고자 하는 수익인 상품 마진 등이 가산금리에 포함이 됩니다.


대출 종류에 따라 달라지는 금리

Q.

대출 종류에 따라 적용되는 금리가 달라지는 것으로 알고 있습니다. 어떤 대출에 어떤 금리가 적용되나요?


A.

주택대출은 크게 주택담보대출전세자금대출로, 주택담보대출은 고정금리 주택담보대출변동금리 주택담보대출로 구분할 수 있습니다.

고정금리에는 '금융채 5년물' 금리가, 변동금리에는 '코픽스' 금리가 많이 사용됩니다.

지금 시중에서 많이 팔리는 상품을 기준으로 이해하기 쉽게 설명드릴게요. 

고정금리 주택담보대출은 고정금리 5년 이후 변동금리로 전환되는 '혼합형 상품'이 주를 이루고 있습니다. (보금자리론, 디딤돌대출 제외) 5년간은 금융채 5년물 금리로 동일한 금리가 적용되다가 6년째부터 코픽스 금리가 적용되어 금리가 변동하게 되는 거죠.


변동금리 주택담보대출은 처음부터 코픽스 금리가 적용되어 일반적으로 6개월이나 1년에 한 번씩 금리가 재 산출됩니다. 금리가 변할 때마다 변동성에 따라 대출자의 원리금 상환액도 일정 시기마다 바뀌게 되죠.


전세자금 대출의 경우에도 3개월마다 변동되는 단기 코픽스 금리를 쓰는 곳도 있고, 아직까지도 CD금리를 쓰는 곳도 많습니다. CD금리는 90일이 만기기 때문에 90일 금리라고도 불리는데요. 90일 동안 같은 금리가 적용되고, 그다음부터 90일 동안 새로운 금리가 적용되는 식으로 총 대출 만기 동안 금리가 조금씩 변하게 됩니다.

Q.

CD금리와 코픽스 금리에 대해서 더 설명해주실 수 있나요?


A.

CD금리는 양도성 예금증서(Certificate of Deposit)의 앞자리를 따서 CD라고 부르는데요. 일반적으로 많은 금융기관들이 돈을 빌려올 때 CD금리를 기준으로 빌려오는 경우가 많습니다. 그래서 과거부터 대출 기준금리로 많이 써왔죠.


COFIX(Cost of Funds Index) 금리는 은행이 고객들에게 판매하는 예·적금 상품의 평균 금리를 말합니다. 은행이 시장에서 조달하는 수신상품 자금의 평균 비용을 가중 평균해 산출한 평균 수신금리라고 할 수 있죠.


대출 관련 정보를 확인할 수 있는 꿀팁

Q.

대부분 다들 대출받으러 갈 때 이런 것들을 알고 간다기 보단 그냥 은행에서 이렇게 적어주니까 그런가 보다 하잖아요. 혹시 이런 정보를 미리 알아볼 수 있는 꿀팁 같은 게 있을까요?

A.

정부가 공식적으로 이런 정보를 제공하는 사이트가 있습니다. 전국은행연합회 홈페이지에 가시면 코픽스 금리가 어떻게 만들어지고 금리 추이가 어떻게 되는지, 금융기관별로 지난달 대출 금리가 몇 퍼센트였는지, 신용도 별로 몇 퍼센트가 나갔는지 세세한 정보를 다 공시를 하게 되어 있어요.


대출을 준비 중이신 분이라면 꼭 전국은행연합회 홈페이지에 방문을 해서 나한테 적합한 금리가 무엇인지 확인을 해보시는 게 좋을 것 같습니다.


금리를 알아야 '진짜' 부동산이 보인다!


윤수민 위원이 알려주는 '대출 금리와 부동산 투자상품 알아보기'

첫 번째 시간 잘 따라 오셨나요?


다음 시간에는 주택구입부담지수가 무엇인지

주택대출금리 상승에 어떻게 대비할 수 있을지

더 자세히 알아보려고 해요!


그럼 다음 시간에 만나요~ 😊😋


*유튜브에서 'booland'를

검색하시면 부동산에 대한

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