집슐랭

부동산에 대해

전문가의 이야기를 들어보는

[부랜드 유니버시티]

선대인 소장과 함께하는

네 번째 이야기입니다

*진행자: 박인우

박인우)

집값을 잡기 위해서는 공급책 말고 실질적으로 어떤 정책을 써야 하나요?

선대인)

집값을 잡기 위해서는 대출 규제와 같은 규제 정책을 강화했어야 되죠. '무슨 소리냐, 이미 문재인 정부 들어와서 지속적으로 대출 규제 강화했는데. 더 강화해서 어떡하자는 거냐' 이렇게 생각하실 수도 있겠습니다만. 

문재인 정부의 기본 정책 기조는 대부분 '핀셋 규제'였습니다. 핀셋 규제라는 건 국지적으로 특정 타깃에만 해당되는 정책을 내놓는 건데, 부동산 시장이 정말 그런가요? A 지역에 돈이 들어간다고 A 지역만 잡으면 그 돈이 다른 데로 안 흘러갈까요? 

특정 지역만 핀셋 규제를 하면 풍선 효과라고 돈이 다른 곳으로 흘러들어 가는 현상이 발행하죠.

집값을 최대한 안정시키기 위해서는 지역 가리지 않고 대출 규제 체제를 만들면 돼요. 그런데 이렇게 말하면 "서민들은 어떻게 집을 사냐"라고 하실 텐데, 그럼 소득이 없는 사람들이 빚을 많이 내서 집을 사는 게 바람직할까요?

2억밖에 없는 사람이 8억을 빚을 내서 집을 샀어요. 이 집값이 올라주면 좋은데 이게 거꾸로 6억으로 떨어져 버리면 어떡해요. 자산 가격은 6억으로 떨어졌는데 그 사람은 은행에 고스란히 8억의 빚이 있어요. 갚을 수 있을까요?

이런 사람들이 한둘이 아니라 100만 명, 200만 명이 돼버리면 국민경제 전체가 붕괴돼버려요. 그래서 대출 규제라는 게 필요한 거고요. 대출 규제야말로 소득 수준과 무관하게, 어찌 보면 소득이 빈약한 사람들일수록 더 엄격하게 제한할 필요가 있다고 생각합니다.

지금은 유동성이 워낙 넘쳐있는 상태이기 때문에 대출 기준 자체를 엄격하게 했어야 돼요. 그런데 문 정부의 초기 정책은 'LTV 비율 60%에서 50%로 낮춘다' 이런 식의 접근이었거든요. 이건 노무현 정부 때 처음 만들어진 LTV, DTI 규제 기준보다도 완화된 수준이에요. 

이명박 정부 때 워낙 대출 규제를 완화해놨기 때문에 현 정부가 규제를 강화하려고 했는데, 너무 핀셋 규제식으로 찔끔찔끔하다 보니까 실제로는 노무현 정부에 비해서 여전히 완화된 상태인 거죠.

그러다 보니, 시장은 '문재인 정부가 세게 나올 줄 알았는데 생각보다 별거 아니네?'라고 생각하고, 내성이 생깁니다. 이제 웬만한 정책은 먹히지도 않는 단계로 들어가는 거예요.

박인우)

자꾸 핀셋 규제를 하다 보니까 규제 많이 한다고 욕은 먹으면서

실제로는 노무현 정부 때보다 완화된 규제가 계속되는 거네요.

선대인)

거기다 다주택자들한테 임대 사업 등록을 하게 해서 조세 피난처를 만들어주고, 결국 매물이 다 잠기게 만들었거든요. 문재인 정부가 내놓은 괜찮은 정책들도 다 임대사업 등록제가 빨아들여 버렸어요. 그래서 사실은 가능하면 이 임대사업 등록제 자체를 원점부터 재설계해야 돼요. 

"임대차 시장을 안정시키기 위해 임대인들을 파악하고, 대신 인센티브를 줘 전월세 상승을 통제하겠다." 취지는 알겠어요. 

그런데 실제로 제공된 세제혜택, 건강보혐료 혜택 등 헤택이 너무 컸기 때문에 원래 취지는 작동하지 못하고 결국은 투자자들을 압박하는 정책을 무효화시키는 블랙홀이 돼버린 겁니다. 그러니까 임대사업 등록제 자체를 근본적으로 재손질해야 되는 거죠.

선대인)

종부세도 마찬가지입니다. 계속 종부세 강화한다 했지만, 제가 분석해본 결과로는 현 정부의 종부세 강화로 거둬들일 수 있는 세금 규모가 노무현 정부에서 처음 종부세 설계했을 때의 2/3 수준이 안 돼요.

토지 공시 가격이 실제 시세의 30~40% 밖에 안 되는 경우, 특히 단독 고가 아파트들. 세금 제대로 내나요? 안 내죠. 이 정부는 보유세를 올린다고 하면서 왜 과세 표준이 되는 공시 가격은 제대로 안 올리냐는 거죠.

소득이 더 많은 사람들이 아니라 적은 사람의 과세 표준을 더 많이 잡는다고 하면 열 받지 않겠어요? 그런데 왜 사람들이 분노를 안 하는지 모르겠어요.

박인우)

공시 가격 자체를 현실화하는 게 우선이라는 말씀이시죠?

선대인)

공시 가격이 현실화되지 않으면 세율 좀 올린다고 무슨 의미가 있겠어요. 

예를 들어서 박근혜 전 대통령이 살던 삼성동 주택이 60억 원대에 팔렸는데 실제로 공시 가격은 20억 원대로 잡혀 있었단 말이에요. 여기에 세율을 아무리 올려봐요. 세금이 제대로 걷히나.

올해 서울 공시 가격이 얼마 오르고 세금 폭탄이고, 이런 이야기 너무 많이 나왔잖아요. 그런데 실제 지역별 실거래가 상승폭 이상으로 공시 가격이 올라간 사례를 본 적이 없어요. 

특정 지역이나 특정 집값은 그런 경우가 있었을지 모르겠지만, 평균을 냈을 때 실거래가 상승폭 이상으로 올라가지는 않았어요.

문재인 정부가 근본적인 정책들을 많이 썼는데도 집값을 못 잡은 것처럼 인식을 하고 있는데, 실제로는 제대로 안 했기 때문에 못 잡은 거고요.

그리고 기본적으로 여야 모두 건설업계나 부동산업계 이야기에 귀를 기울이면서 실제 부동산 문제에 대해서는 잘 몰라요. 민주당 의원들 중에 부동산 전문가가 있나요? 없어요. 

국민의힘에는 한국건설산업 연구원 출신 도시계획 전문가 김현아 의원이 있었죠. 그런데 민주당에서는 민간 변호사나 시민운동 한 사람들만 있는데, 그런 사람들이 무슨 전문가인가요? 이런 정부의 여당이 어떻게 집값을 잡습니까.

선대인 소장과 함께한

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총 5편으로 이루어진 시리즈 중

내일 마지막 편으로 찾아뵙겠습니다!

*유튜브에서 'booland'를

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