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요즘 젊은 세대들의 돈에 대한 관심이 아주 높아진 것을 체감하고 있습니다. 하지만 아직 모르는 것도 많고, 불안함도 큰데요. 이런 분들을 위해 ‘2021 부자되기 머니 아카데미’의 일환으로 주식과 부동산에 대한 건강한 투자법을 알려주고 계신 부동산 전문가들의 전문가, 경제 유튜버 채상욱 대표님을 모셨습니다. 

자신의 생생한 경험을 바탕으로 주변에 휘둘리지 말고 나만의 줏대로 나만의 투자법을 꾸려나갈 것을 강조하는 채 대표님의 이야기를 함께 들어보고자 합니다.

제 첫 직장은 삼성물산이었습니다. 제가 건축을 전공했는데, 그 전공으로 갈 수 있는 회사 중에서 당시 연봉이 제일 높은 곳이었죠. 그렇게 4년간 건설 회사 현장에서 일을 했습니다. 이집트에서 캠퍼스를 짓기도 했어요.

쉼없이 4년을 일하니 슬럼프가 왔어요. 죽을 것 같다는 생각이 들 정도로 힘들었고요. 그런데 이집트에서 일하는 동안 주식 투자에 꽂혔어요. 퇴근하고 숙소에 들어와서 투자 관련 책을 읽다 보니, 주식 시장이 무척 멋있다고 느꼈죠. 계속 공부하고 싶더라고요.

또 해외 현장에서 근무하니 수당도 많이 받았어요. 한국에 돌아와서도 건설 현장에서 일하니 의식주는 모두 해결이 되어서 돈을 쓸 데가 없었죠. 돈 쓸 시간도 없었고요. 또 돈을 모으려는 의지가 강해 잘 쓰지도 않으면서 거의 2년 동안 친구들과 연락하지 않고 저만의 동굴 속에 들어가 투자 관련 책을 독파했습니다. 주식 투자가 제가 부자가 될 수 있는 유일한 지름길이라 생각했어요.

제가 직장에서 번 돈으로 2006년에 총 2억 5천만 원 정도를 주식에 투자했어요. 근데 2008년 5월 글로벌 금융 위기 때 대차게 말아먹었죠. 90% 이상 손실했습니다. 그때 원금으로 가려면 10배나 올라야 한다는 걸 생각하니 현실을 자각하게 되더군요. 3일에 걸쳐 갖고 있던 주식을 모두 처분했어요. 2억 5천만 원 중 2천만 원만 건졌습니다.

제가 투자에 실패한 후 애널리스트의 길에 들어섰는데요. 2011년도에 애널리스트가 되었을 때 제가 건설 회사 출신이라고 건설 분야에 배정이 됐어요. 삼성물산, 현대건설, GS건설, 대림산업 등의 회사를 분석하는 게 일이었죠. 건설 회사의 주된 매축, 이익이 주택 사업에서 나오다 보니 주택 사업을 공부해야겠다고 느꼈죠. 그래서 주택 시장을 공부하다 보니 그쪽에 좀 더 전문적이 됐습니다.

주택, 주식 모두 마지막에 사는 사람들의 특징이 있습니다. 평생 부동산, 주식에 대해 모르던 사람들이 급하게 한다는 거예요. 그렇게 뒤늦게 ‘영혼까지 끌어모아’ 투자하는 분들이 많습니다. 이런 분들이 제게 자주 묻습니다. “지금 투자해야 할까요?”, “지금 집을 사야 할까요?”

이 질문엔 이미 답이 정해져 있어요. 본인은 사고 싶은 거예요. 지금 안 사면 나만 도태될 것 같은 불안감, 부동산 인플레가 지속될 것 같다는 기대 등으로 인한 건데요. 이런 문제를 해결하기 위해서는 전문가의 멘토링이 필요합니다. “지금 안 사도 괜찮다. 너는 너의 속도대로 가라. 너의 속도대로 가도 괜찮다. 인생 길다. 얼마든지 할 수 있다.”고 말해줄 전문가가 있어야 해요.

사회 초년생일수록 조급한 마음을 가질 수밖에 없습니다. 2~3년 일하다 보면 부동산이나 주식 자산 등이 내 월급으로는 영원히 도달할 수 없을 것 같이 느껴지기 때문이에요. 하지만 사실 살다 보면 도달하게 되잖아요? 

근데 30대에는 영원히 도달할 수 없다고 느끼기 쉽기 때문에 자꾸 무리를 하게 되는 겁니다. 그래서 30대의 ‘영끌’은 이런 것들이 복합적으로 작용하는 것 같습니다. 그래서 전 당장 집을 사야만 한다는 불안감을 희석시킬 대책이 필요하다고 봅니다.

저는 이 분들에게 지금 안 사도 된다고 얘기하진 않습니다. 어차피 하고 싶은 대로 하시더라고요. 대신 긍정적인 결과와 부정적인 결과를 동시에 설명해드립니다. 그리고 설령 무리해서 한다 해도, 소득의 20~25% 이상은 금융 비용으로 내지 말라고 합니다. 소득의 50%를 금융 비용으로 내면 사실상 삶의 질이 떨어지고 생활이 안 됩니다.

특히 집은 나의 기준을 갖고 살 필요가 있어요. 너무 다른 사람들의 상황을 신경 쓸 필요가 없어요. 부동산 관련 유튜브, 카페 정보 등을 너무 믿거나 그에 휘둘리지 말고 자신의 상황에 좀 더 집중하세요. 나의 자산이 불어나는 속도에 맞춰서 공부하고 투자하세요. 빌라, 소형 아파트, 소형 기축, 분양권 등등 자기 형편에 맞는 옵션이 많습니다. 자기 자신의 줏대를 가지면 아쉬울 게 별로 없습니다.

감당할 수 있다면 주택은 사시는 게 좋습니다. 너무 오르긴 했는데, 그래도 짜증을 내면서 사야하긴 하는 상황인 거죠. 집은 사야 됩니다. 기본적으로 주택을 사야 하냐 마냐 물어보면 저는 사야 된다고 얘기합니다. 

지난 3년간 너무 많이 올랐던 것도 사실입니다. 그럼에도 집을 사야 되는 사람들은 분명 있어요. 돈 벌어서 가족 건사할 공간을 만든다는 장기적인 인생 계획을 세워야 하는데, 괜히 집값이 비싸다, 세금 정책이 불리하다는 이유로 회피할 이유는 없어요.

최근 화제가 되는 세금은 거의 다주택자들을 대상으로 하는 중과세금입니다. 1주택자들에게는 소득보다도 훨씬 유리한 부동산 세제가 계속 유지되고 있습니다. 2년만 거주하면 9억 원까지는 비과세고, 부동산 취득세도 일반 건물보다 훨씬 쌉니다. 심지어 9억 원 비과세면 소득세보다도 더 낮은 세율입니다.

사회에서 할 수 있는 많은 경제 활동이 있는데 그중에서 1주택자가 세법상 가장 유리한 세율을 갖고 있습니다. 그런 부분에 의해서 너무 무리한 매수만 아니라면 자기 소득의 25%라는 금융 비용 범위 이내에서 자기만의 속도로, 남에게 휘둘리지 않고 나의 필요성에 따라 집을 사시길 바랍니다.

현재 부동산세법상 다주택자가 팔지 않으면 소득세와 보유세가 올라갑니다. 팔면 양도세가 더 높아지고요. 진퇴양난, 이지선다에 걸려 있는 상황이에요. 그래서 다주택자는 어느 쪽이든 결정을 하긴 해야 합니다.

그리고 양도세율 중과가 2021년 6월 1일부터 예정되어 있는데요. 1년 내 보유 주택 양도 시 양도세율 70%, 2년 내 보유 주택 양도 시 60%, 3주택 이상과 조정 대상지역 2주택자는 양도세 중과가 적용되어 최고 72%의 세율이 적용될 예정입니다.

또 6월 1일 기준으로 재산세, 종합부동산세 세율도 개편될 예정입니다. 고가 주택을 여러 채 갖고 있거나 합쳐서 자산 총액을 갖고 있는 분들에겐 부담이긴 하죠. 이런 것들이 부동산 시장에 영향을 미칠 거예요.

네. 전 괜찮은 방법이라 생각합니다. 주택 시장이 가격에 너무 예민해지면, 즉 조정 받으면 아무도 안 사게 됩니다. 누구나 제일 바닥이나 제일 천장을 찍었을 때를 기대하니까요. 그런데 집이라는 건 반드시 사야 할 상황이라는 게 있어요. 그러니 주택을 처음 취득하실 분들은 내년에 청약 제도도 대폭 개선되니까 쳥약에 관심을 가져보세요.

국토교통부 피드를 통해 매일매일 뉴스를 보세요. 또 정책 코리아(www.korea.kr)라는 사이트에는 우리나라 모든 부처의 보도자료가 모여서 나옵니다. 이곳의 피드를 받아 보는 것도 방법입니다. 부동산 쪽으로만 좁혀서 얘기하면, 국토부와 LH한국토지주택공사, SH서울주택도시공사의 보도자료로 집중해서 보면 됩니다. 여러 제도에 대한 설명이 이곳들을 통해 선공개 됩니다. 그 자료들을 통해 나에게 맞는 지원 제도를 꼭 챙기세요.

대출도 많은 사람들이 안 나온다고 오해하지만, 소득과 부동산 가격 기준에 따라 다양한 대출 제도가 있습니다. 그러니 나에게 우호적인, 더 유리한 제도를 찾아서 자본 부담을 낮출 수 있어요. 공부를 하시면 좋을 것 같습니다.

또 3기 신도시(3기신도시.kr)라는 홈페이지도 있는데요. 내가 관심있는 청약에 체크해놓으면 문자가 옵니다. 그걸 보면서 청약을 준비하는 거예요. 내게 도움이 되는 부동산 제도 등에 접근하는 방식으로 내 집 마련 계획을 마련하세요.

경제 유튜버 채상욱 대표는 다른 사람들의 시선과 입, 그리고 소문에 휩쓸려 움직이지 말고 나에게 집중하여 줏대를 세우는 게 우선이라고 말합니다. 

그리고 열심히 공부하고 빠르게 뉴스를 접해 내게 맞는 제도와 부동산, 주식을 찾는 게 중요하다고 강조합니다. 언제 부동산을 사느냐, 주식을 언제 사고 파느냐 하는 피상적인 문제에서 벗어나 ‘근본적인’ 문제에 접근하는 시각을 길러 나만의 건강한 투자법을 만들어 봅시다!