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지하철역은 아파트의 현재가치에 큰 영향을 주는 중요한 요소가 분명한데, 과연 기차역이나 고속철도인 KTX/SRT 역도 지하철역처럼 아파트가격이 큰 영향을 주는 것일까? 실제로 강남 수서나 동탄2신도시는 ‘SRT 역’ 개통 효과로 아파트 가격이 많이 상승했다고 하는 데 정말 그럴까?

오늘은 KTX, SRT 등 기차역이 단순히 사람들의 투자 심리를 자극하는 ‘호재거리’인지, 실제로 아파트의 현재 가치에 긍정적인 영향을 주는 요소인지에 대해 따져보자.

지하철은 서민의 발이라고 불릴 정도로 중요한 교통수단이기 때문에 지하철역이 아파트 가까이 있다는 것은 ‘역세권 프리미엄’이 발생하는 긍정적인 현재가치가 된다.

하지만 기차는 철로(레일)를 이용한 교통수단이라는 점은 지하철과 비슷하지만 이동 거리나 사용빈도 측면에서 근본적인 차이가 있다.

지하철은 수도권의 경우 천안까지 연장된 1호선이나 춘천까지 연결된 경춘선, 용문과 파주까지 연결된 경의·중앙선 등 비교적 먼 거리를 이동하는 노선을 제외하고는 대부분 서울을 중심으로 50km 이내 범위 내에서 운행이 되는 시내 도심 근거리 교통수단이며 운행 간격은 대부분 5~10분 이내다.

하지만 기차는 서울을 중심으로 대전, 부산, 대구, 광주 등 전국 주요 도시를 연결하는 원거리 교통수단이며 운행 간격은 지역마다 차이가 있지만 30분~1시간 간격으로 운행된다.

서울 거주자의 경우, 출퇴근이나 개인적인 일로 하루에 여러 번의 지하철을 이용하는 경우가 다반사지만, 기차는 잦은 출장업무가 있는 특별한 경우가 아니면 한 달에 한 번도 채 이용하지 않는 경우가 많다.

자주 이용하여 사용빈도가 높은 지하철이 그만큼 생활에서 중요하고, 아파트의 가치에 더 큰 영향을 주는 것은 어쩌면 당연한 결과다. 몇 달에 한 번 정도 이용하는 기차역이 가깝다는 이유만으로 더 비싼 가격의 아파트를 사는 것이 과연 합리적인 선택일까?

이런 측면에서 보면 지하철역은 현재가치의 필수요소지만, 기차역은 조망권과 같은 옵션요소다. 가까이 있으면 좋지만, 없어도 현재가치에 큰 영향을 주지는 않는다. 오히려 철도 소음으로 마이너스 효과가 발생할 수도 있다.

그렇다면 SRT 수서역 인근 아파트 가격이 오른 것은 어떻게 받아들여야 할까? 개통 전 기대감이 아파트 가격을 밀어 올리는 역할을 한 것은 맞다. 하지만, 일부에서 생각하는 것처럼 전적으로 SRT 수서역 개통 효과 때문에 큰 폭으로 상승했다기보다는 역 신설과 더불어 서울 아파트 시장 분위기가 좋아지면서 아파트 가격이 올랐다는 것이 맞을 것이다.

고속철도인 KTX나 SRT역은 기존의 기차역과는 다르다. 무궁화호, 새마을호 등이 정차하는 기차역은 전통적으로 기존 도심 상권의 중심에 있으며 음식점, 유흥업소, 숙박시설, 업무시설 등 전통적인 상권이 형성되어 있다. 그래서 기차역 주변 아파트는 주로 기존 구도심 상권에 있는 경우가 많고 새로운 부지 확보가 어려워 요즘 수요자들이 선호하는 새 아파트는 찾아보기가 쉽지 않다.

반면 고속철도인 KTX, SRT역은 서울역과 용산역과 동대구역, 부산역 등을 제외하고는 대부분 새롭게 지은 역으로 기차역이라는 말조차도 쓰지 않고 KTX역이나 SRT역이라 한다. 위치도 도심에서 떨어진 외곽에 대규모 역사를 건축하면서 역사만 짓는 것이 아니라 중장기적인 도시개발계획을 수립하여 역 주변 지역을 미니 신도시 형태로 개발한다.

KTX 광명역의 경우, 2004년 개통 당시 허허벌판에 덩그러니 KTX역만 개발되어 이런 역을 누가 이용하냐, 차라리 기존 영등포역을 활용하는 것이 좋다는 비판이 많았다.

하지만, 2018년 현재 광명역은 수도권 서남권 교통의 요지가 되었다. 게다가 대단지 아파트와 코스트코, 이케아, 롯데프리미엄아울렛 등 대규모 상업 시설도 들어와 미니 신도시로 거듭나고 있다. 광명역 인근 아파트들이 분양했던 2015년 당시만 해도, 학군 등의 이유로 반신반의하던 시각이 많았지만, 지금은 억대 프리미엄이 형성되었을 정도로 인기가 높다.

지하철역과 달리 기차역은 현재가치에 직접적인 영향을 미치는 요소가 아닌 옵션요소라 했는데, 왜 광명역 주변 아파트들은 억대 프리미엄이 형성될 정도로 인기가 높은 것일까? 그것은 기차역 자체가 아닌 기차역 주변 인프라로 설명할 수 있다.

KTX역만 보면 사용빈도가 낮아 굳이 가까이에 있지 않아도 상관없지만, KTX역을 중심으로 지하철(1호선 광명역)이 연결되고, 대규모 상업시설이 개발되면서 생활 인프라가 크게 개선되었고 요즘 수요자가 선호하는 새 아파트가 들어서면서 신도시와 같은 인프라가 형성되었기 때문이다.

지방에서도 KTX역이 들어설 예정이거나, 최근 개발되어 허허벌판이 남아있는 곳은 머지않아 미니 신도시급으로 성장할 가능성이 높다. 단기간 차익을 노리는 것이 아닌 실거주가 목적이라면 새로 들어서는 KTX역 주변 아파트 분양에 관심을 가져봐도 좋을 것 같다.

만약 SRT 수서역도 광명역처럼 대규모 편의시설과 지하철까지 연결되는 미니 신도시급으로 개발이 되어, 오피스텔이 아닌 새 아파트가 공급되었다면 주변 지역 아파트 가치에 훨씬 많은 도움이 되었을 것이다.

물론, 옵션 요소가 추가되는 것도 긍정적인 일이다. SRT 역 신설이 아파트 시장 분위기 상승과 더불어 그동안 강남권에서는 다소 소외되었던 일원, 수서 지역 아파트 가치 상승에 큰 힘이 된 것은 분명한 사실이다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'문재인 시대 부동산 가치투자' 저자

네이버 카페 김인만 부동산 연구소

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