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지난 10년, 부동산 정책 돌아보기!

조회수 2018. 2. 23. 11:22 수정
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김인만의 '트루 내 집 마련 스토리' 오늘은 이명박, 박근혜 정부의 부동산 정책을 알아보겠습니다.
No.1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분들에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

그 세 번째 시리즈로
부동산 컨설턴트이자
부동산 칼럼니스트,
김인만 부동산 연구소의
김인만 소장과 함께
‘김인만의 트루 내 집 마련 스토리’를
매주 금요일에 연재합니다.

김인만 소장의
풍부한 경험을 바탕으로,
처음 내 집 마련을 하는 모든 분이
꼭 알아야 할 정보를
알기 쉽게 전하도록 하겠습니다.
(편집자 주)

서울 집값은 언제까지 오를까? 문재인 정부는 지난해 6월부터 연이어 규제대책을 내놓고 있지만, 아직 집값이 잡힐 기미가 보이지 않는다. 부동산 정책은 정책 시행 후 실제 효과가 나타나기까지 오랜 시간이 걸리는 경우가 많다.



그런 의미에서 역대 정부의 부동산 정책을 돌아보는 마지막 시간으로 2008년 출범한 이명박 정부와 바로 전 정부인 박근혜 정부의 부동산 정책과 당시 시장 분위기에 대해 알아보려고 한다.

규제 완화에 집중했던
이명박 정부(2008~2012년)

이명박 정부는 위축된 부동산 시장의 기능을 정상화하기 위한 규제 완화에 집중하면서도 주거안정에 필요한 규제는 병행했다. 또한, 서민 주거용 주택 공급을 확대하여 주택 가격을 안정적으로 유지하는 데 중점을 두었다.



2008년 6·11 대책(지방 미분양 LTV 완화, 취·등록세 감면, 양도세 일시적 2주택 2년 연장 등), 8·21 대책(지방 미분양 아파트 매입, 재건축 조합원 지위 양도 허용, 분양권 전매제한 완화, 재건축 안전진단 완화, 수도권 30만 가구 공급, 지방 광역시 1가구 2주택 양도세 중과 폐지 등), 9·1 대책(양도세 비과세 고가주택 기준 상향, 양도세율 인하 등), 9·19 대책(보금자리 150만 가구 포함 2018년까지 수도권 300만, 지방 200만 가구 공급 등), 10·21 대책(일시적 2주택 기간 2년 확대, 건설 부문 유동성 공급 및 구조조정 지원 등) 등 다양한 대책을 발표하면서 취임 이후 지방 미분양 문제 해결국민 주거용 주택 공급, 건설 경기 회복을 위한 정책에 집중했다.

출처: 직방
미국발 금융위기는 전 세계 경제에 영향을 미쳤다.

하지만 미국의 서브프라임 모기지 사태로 촉발된 글로벌 금융위기로 미국뿐 아니라 전 세계 실물경기가 급락하자 각국 정부는 파격적인 금리 인하를 포함한 대대적인 경기부양정책을 시행했다.



수출의존도가 높은 우리나라도 예외는 아니어서 2008년 말 환율폭등, 신용경색, 실물경기 침체로 주식 시장과 부동산 시장이 폭락하면서 종합주가지수 900선이 붕괴되었고, 잠실 주공5단지 35평이 8억 원대로 떨어지기도 했다.

출처: 직방
직방에서 본 잠실주공5단지 115T 타입 실거래가 이지뷰. 2008년 말 당시 매매 시세가 8억 원대로 떨어졌다.

노무현 정부 시절의 부동산 시장 규제 여파가 그대로 남아있는 상황에서 글로벌 금융위기로 부동산 가격이 급락하고 내수경기까지 침체되자 이명박 정부는 더욱 적극적인 규제 완화와 공급 확대 정책을 추진하게 된다.



강남 3구 외 주택투기지역 및 투기과열지구 해제, 토지투기지역 해제, 양도세 비과세 거주요건 폐지, 재건축 소형평형 의무비율 완화 등이 포함된 11·3 대책과 2009년 미분양주택 양도세 한시 감면, 민간택지 분양가상한제 폐지, 주택청약종합저축 신설 등이 포함된 2·12 대책이 당시 발표했던 대표적인 규제 완화 정책이다.



국내 외환보유고 문제였던 IMF 경제 위기와 달리 금융 위기가 국내 부동산시장에 미치는 영향은 제한적이었다. 일시적으로 급랭했던 부동산 시장은 빠르게 회복세를 보이기 시작했다. 부동산 시장이 안정화되고 있다고 판단한 이명박 정부는 리모델링 연한 및 증축, 전세자금 및 도시형생활주택 지원, 보금자리 확대, 대출 관리, 주택임대사업자 지원 등 실수요 서민주거안정을 위한 정책에 집중했다.

규제와 규제 완화의 반복

2010년 8·29 대책에서 한시적으로 풀어주었던 DTI 규제를 2011년 3·22 대책으로 강화하자 회복세를 보이던 부동산 시장은 다시 냉각되었다. 5·2 대책, 12·7 대책, 2012년 5·10 대책을 통해 강남 3구 투기과열지구와 투기지역 해제, 다주택자 양도세 중과 폐지, 재건축 초과이익 부담금 2년 중지, 1주택 양도세 비과세 요건 완화, 민영주택 재당첨 제한 폐지 등 규제를 적극적으로 완화했지만, 부동산 시장의 침체는 크게 개선되지 않았다.



이명박 정부는 부동산 대책을 너무 자주 발표했고 일관성이 없었다. 대책 내용보다 실질적인 효과가 떨어졌고 그로 인해 시장의 신뢰를 잃어갔다. DTI 대책만 보더라도 완화와 강화로 상반된 대책을 총 6번이나 발표했다.



특히, 2011년 3·22 대책에서 부동산 시장은 얼어붙은 시장을 살리기 위한 DTI 완화를 원했지만, 이명박 정부는 DTI 한시적 자율화를 종료하는 오판을 하면서 강남 개포주공 1단지 49㎡가 8억 원 이상에 거래되다가 6억 원 이하로 곤두박질치는 등 주택 가격이 급락했고, 다음 박근혜 정부에서 규제를 더 풀 수밖에 없는 원인제공을 했다.



전세자금대출 정책도 아쉬운 부분이다. 전세자금대출 확대는 세입자 보호와 서민주거안정을 위한 좋은 의미의 대책이지만, 전세금을 대출로 쉽게 해결할 수 있게 되면서 전세금 인상 문턱이 낮아지는 부작용이 있었다. 결국, 가계 부채는 급증했고, 전세를 끼고 투자를 하는 ‘갭투자’가 성행하는 빌미가 되었다.

출처: 직방
보금자리주택사업으로 공급된 강남데시앙포레의 직방 거주민 리뷰

강남 세곡동, 서초 우면동 등에 공급된 보금자리주택사업은 이명박 정부의 핵심주택공급정책으로 당시 ‘반값 아파트’라는 이름으로 많은 관심을 받았다. 그린벨트를 풀었고, 세금이 투입된 만큼 공공분양으로 일부 당첨자한테 큰 투자수익을 주기보다는 공공임대로 개발되어 보다 많은 서민이 거주할 수 있도록 했으면 더 좋지 않았을까 하는 아쉬움도 남는다.



이명박 정부 시절 아파트 가격 변동률은 전국 16%, 서울 -3%였다.

출처: 직방
이명박 정부의 주요 부동산 정책
서울 집값 반등!
박근혜 정부 (2013년~2016년)

박근혜 정부는 주택 시장 거래 정상화를 위한 규제 완화와 공급 억제 정책을 시행했다. 주택시장이 과열 조짐을 보였던 임기 말에는 급속히 규제로 방향을 전환했다.



DTI 규제 완화 종료로 급속히 얼어붙은 주택 거래를 정상화하고 내수 경기 활성화를 통한 경제 성장까지 달성하려고 했던 박근혜 정부는 임기 초반 강력한 규제 완화 카드를 내놓았다. 2013년 4·1 대책(기존주택 양도세 5년간 면제 등)과 8·28 대책(취득세율 영구인하 등)을 발표하며 이명박 정부에서 남겨두었던 양도세 한시 면제와 취득세 영구 인하라는 강력한 규제 완화 카드를 사용했다.



또 공급 억제를 위해 공공 및 민간 주택 공급 물량까지 조절(공공 물량 연 7만 호→2만 호)한 결과 주택시장의 거래량이 조금씩 늘어나기 시작했다. 여기서 멈추지 않고 주택 투자 심리에 가장 민감한 영향을 끼치는 대출 규제(LTV, DTI)와 재건축 규제(초과이익환수제) 카드로 승부수를 던진다.



2014년 7·24 대책(LTV, DTI 70% 일괄적용, 청약통장 일원화)과 9·1 대책(재건축 허용 연한 규제 완화, 청약 1순위 1년 단축), 12·23 대책(민간택지 분양가 상한제 탄력 적용, 재건축 초과이익환수제 3년 유예 연장) 발표 덕분에 주택 시장 거래량이 증가하는 동시에 주택 가격이 상승했고 분양 물량까지 늘어나면서 완전한 회복세로 전환되었다.



2015년 주택 시장이 정상화 되자 박근혜 정부는 서민과 중산층 주거안정에 집중해서 준공공 임대주택 활성화, 공공임대 확대, 기업형 임대인 뉴스테이, 집주인 리모델링 제도를 도입하였고 2016년에는 행복주택과 뉴스테이 공급물량을 확대하는 정책도 발표했다.

출처: 직방
직방에서 본 서울시 아파트 실거래가 이지뷰. 서울 아파트값은 현재까지도 계속 상승 중이다.

하지만 주택거래가 급격히 증가하면서 가계 부채 문제가 심각한 수준이 되자 8·28 대책(LH 택지공급 조절, 중도금 대출 보증 강화, 분양보증 강화 등)과 11·3 대책(조정대상지역 전매제한 강화, 1순위 청약자격 강화, 재당첨 제한, 중도금 대출 보증요건 강화, 청약가점제 자율시행 유보 등)을 발표하면서 규제 완화에서 규제 강화로 정책 방향을 전환했다.



물론 역대 정권에서 그래왔듯 한 번 움직인 부동산 시장은 대책 발표 한 번으로 쉽게 멈추지 않았고, 임기 도중 탄핵으로 인해 주택 시장 과열을 잡는 숙제는 문재인 정부로 넘어가게 되었다.



4년 동안 박근혜 정부는 강력한 규제 완화를 통한 수요 확대와 공공 물량을 줄이는 공급 억제 정책을 내놓으면서 침체된 주택 시장을 살리는 데는 성공했다. 하지만 가계 부채 급증과 주택시장 과열이라는 또 다른 문제를 낳았다. 이런 상황을 볼 때마다 정책으로 시장을 조절하는 것이 얼마나 어려운지 다시 한번 느끼게 된다.



박근혜 정부 시절 아파트가격 변동률은 전국 10%, 서울 10%였다.

출처: 직방
박근혜 정부 주요 부동산 정책

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'문재인 시대 부동산 가치투자' 저자

네이버 카페 김인만 부동산 연구소

http://cafe.naver.com/atou1


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