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"지금 서울 분위기가 심상치 않은데

지금이라도 집을 사야 하나요?"

부동산 투자뿐만이 아닌, 실거주 목적으로 아파트 구매를 고민하고 계신 분들이 한결같이 물어보는 질문이다.

대한민국에는 전세라는 독특한 제도가 있어 꼭 집을 사지 않더라도 비싼 월세 부담 없이 일정 금액의 전세금만으로 효율적인 주거 생활을 할 수 있다.

전세금이 많이 오르기도 하지만 정부에서는 전세자금대출에 대한 지원도 적극적이어서 상승을 대비할 수 있는 장치도 마련되어 있다.

더구나 전세는 집을 취득하는 비용 및 재산세 등의 세금 부담도 없을뿐더러 집값이 하락하더라도 그에 대한 직접적인 피해가 없다는 점에서 많은 사람이 이용하고 있는 임대 형태다.

하지만 요즘 서울, 특히 강남 지역 집값이 계속 상승하는 걸 체감하다 보면 전세로 살던 사람들은 상대적 박탈감을 느낄 수밖에 없다. 따라서 지금이라도 집을 사야 할지를 심각하게 고민하지 않을 수 없다.

전세냐 매매냐, 이에 대한 답은 지역에 따라, 그리고 현재의 가격이 대략 어느 정도의 위치에 와있느냐에 따라 다르겠지만 실거주 목적의 장기적인 관점에서 본다면 단기간 큰 폭으로 급상승한 아파트가 아니라는 전제하에 집을 사는 게 경제적으로 유리하다.

여기에는 여러 가지 이유가 있겠지만, 우선 경제가 정상적으로 계속해서 성장하는 한 인플레이션이 발생할 수밖에 없고, 화폐의 가치는 계속 하락한다. 이런 이유로 물가 또한 상대적으로 계속해서 상승하게 되는데 실물자산인 부동산 또한 물가상승률을 웃돌면서 상승하게 된다.

이런 상황에서 전세처럼 자산을 화폐로 가지고 있게 되면 실물자산으로 가진 것보다 상대적으로 가치가 떨어지게 되는 것이다. 이런 현상에 대해선 복잡하게 설명할 필요 없이 몇 군데 아파트를 임의로 지정하여 시뮬레이션해보면 이해가 쉬울 것이다.

먼저 강동구 둔촌동에 있는 신동아파밀리에 전용면적 84㎡ 아파트를 예로 들어보자.

이 아파트의 2013년 4월 기준 매매가격은 약 4억 8천만 원이었고 전셋값은 약 2억 9천만 원이었다. 그리고 5년이 지난 2018년 2월 매매가격은 6억 1천만 원이고, 전셋값은 약 4억 2천만 원이다.

그럼 2013년 4월에 2억 9천만 원을 가지고 전세로 들어갔을 때와 매입을 했을 때를 시뮬레이션해보자.

먼저 2억 9천만 원을 주고 전세로 들어갔다면 지난 5년 동안 상승한 전셋값은 1억 3천만 원이니 전셋값은 매년 평균적으로 2,600만 원 정도 상승했다. 즉, 2년마다 5,200만 원 정도의 전세금을 계속해서 올려주어야 이 아파트에 살 수 있는 것이다.

이 정도 금액이라면 상승하는 전세금을 모으기도 빠듯할 것이다. 결국, 저축이 아닌, 전세를 위해 열심히 돈을 모아 전세금을 올려준 것이고 이렇게 모인 돈은 현재의 전세금인 4억 2천만 원이다.

그럼 만약 2013년 4월에 집을 샀다고 가정해보자.

이때 당시 이 아파트의 매매가격은 4억 8천만 원이었고 전셋값이었던 2억9천만 원으로 이 아파트를 살 경우 1억 9천만 원이 부족하기 때문에 대출을 받아야 한다. 추가로 취득세와 함께 소유권이전등기를 하기 위한 비용도 들어간다. 이와 같은 비용을 1천만 원 정도라 한다면 총 2억 원의 대출을 받아야 한다.

대출에 대한 연이율을 대략적인 평균 4% 정도로 잡는다면 매년 800만 원의 이자가 나간다. 5년 동안 낸 이자를 합하면 4,000만 원이 된다.

하지만 전세의 경우 전세금 상승을 위해 매년 2,600만 원 정도의 돈을 모아야 했으니 매입을 했을 경우는 1년 동안 열심히 모은 이 2,600만 원 에서 800만 원의 이자를 내면 1,800만 원 남짓(월 150만 원 정도)의 돈이 남게 되는데 이 금액은 은행에 적금하면 될 것이다. 적금 이율을 평균 3% 정도로 하여 월 복리로 5년(60개월) 동안 낸 결과를 계산해보면 세후 약 9,600만 원이 된다.

결국, 5년 동안 대출이자로 낸 돈이 4,000만 원이고 적금으로 모은 돈이 9,600만 원이다.

그리고 2018년 2월 아파트 시세는 6억 1,000만 원이니 여기서 대출금 2억 원을 빼면 이 아파트에 대한 순 자산은 4억 1,000만 원이 된다.

지금까지의 내용을 계산해 보면 아래와 같다.

4억 1,000만 원(아파트 순 자산)

+

9,600만 원(적금)

–

4,000만 원(이자)

=

4억 6,600만 원(5년 후 순 자산)

결론적으로 말하자면 전세로 들어가서 열심히 돈을 모아 전세금을 올려주었다면 2018년 2월 기준 재산은 4억 2천만 원이 되는 것이고, 집을 샀다면 4억 6,600만 원이 되는 것이다. 

결국, 집을 사는 것이 경제적으로 4,600만 원 정도의 이득을 가져다준다. 하지만 전세금 상승 등으로 이사를 했을 경우 등까지 고려해 조금 더 현실적으로 따져본다면 더 중요한 사실은 현재의 가격이다.

이 아파트의 최근 실거래가는 6억 원이다. 하지만 현재 매물이 없다. 기존 칼럼에서 이야기했듯이 이미 8·2대책에 따른 양도세 중과, 장기보유특별공제 배제 유예기간(18년 3월 31일)이 거의 도래됨에 따라 다주택자의 급매물이 사라진 상태이고, 강남발 급등 분위기가 전이되어 일반 소유자들 또한 매물을 거두어들인 것이다.

따라서 현재 시세는 가장 최근 거래된 전셋값이 5억 5천만 원이었다는 것과 요즘 강남권 아파트들의 상승 폭을 고려한다면 최소 6억 5천만 원 이상으로 매물이 나올 가능성이 크다.

그렇다면 1년도 안 된 사이 전셋값이 1억 원 이상 급등하였기에 전세 세입자는 더 이상 이 아파트에 살 수 없어 지금보다 외곽으로 밀려나게 될 가능성이 크며, 소유자로서는 순 자산이 더 늘어나는 결과가 될 것이다.

예로 든 곳이 핫한 지역이라 그런 것일까? 그렇다면 지극히 조용한 서울 외곽에 있는 아파트를 시뮬레이션한 결과를 보자. 중랑구 묵동에 있는 극동늘푸른 아파트 전용면적 84㎡를 예로 들어봤다.

2013년 4월에 전세금 2억 1,000만 원을 가지고 이 아파트를 사기 위해선 9,000만 원의 대출을 받아야 했고, 1년 이자는 360만 원(월 30만 원 정도)이며, 전세금 상승 1년 평균은 2,400만 원, 이자를 내고 적금 가능 금액은 1년에 2,000만 원(월 170만 원 남짓)이며 5년(60개월) 월 복리로 계산했을 때 세후 1억 900만 원 남짓의 목돈이 된다.

위에서 말한 현금 흐름을 정리하면 아래와 같다.

이 또한 전세로 들어가는 것 보다 매입했을 때가 9,100만 원 정도 경제적 이득이 되었다.

물론 현실에서는 더욱 다양한 변수가 있을 수 있다. 하지만 이 결과를 통해 인플레이션이 상황에서 내 집 마련으로 실물자산을 보유하는 것과 전세로 화폐 자산을 보유하는 것 중 어느 쪽이 경제적으로 이익인지 그 원리는 충분히 이해할 수 있을 것이다.

이와 같은 시뮬레이션은 기간을 길게 잡을수록 더 확연해진다. 결국, 부동산은 장기적으로 봤을 때 현금을 가지고 있는 것보다 훨씬 유리한 게임이 된다. 따라서 내 집 마련은 가장 확실한 재테크의 시작이라 할 수 있을 것이다.

글. 새벽하늘(김태훈)

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

다꿈스쿨 멘토

http://cafe.naver.com/dreamagainschool

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

https://blog.naver.com/hazelnut0320

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