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라이브러리·2017.11.15. 작성

빠숑의 입지 분석 레시피 #9. '길음뉴타운'은 어떻게 최고 인기 뉴타운이 되었을까?

그 이유는 두 가지. '풍부한 수요'와 비교적 '단순한 이해관계'!
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김학렬 소장과 함께
‘빠숑의 입지 분석 레시피’를
연재합니다.

논리적인 시각을 바탕으로
부동산 입지를 보는 시야를
넓혀드릴 칼럼과 함께
매주 수요일에 찾아가겠습니다.
(편집자 주)

서울시에는 3개 시범 뉴타운 지역이 있습니다. 은평구 ‘은평뉴타운’, 성동구 ‘왕십리뉴타운’, 성북구 ‘길음뉴타운’ 이 바로 그것이죠. 오늘은 3개의 시범 뉴타운 중 가장 사랑을 많이 받는 길음뉴타운 이야기를 해보겠습니다.


가장 먼저 소개해 드리는 이유는, 3개 뉴타운 중에서 가장 먼저 착공했고, 가장 먼저 완성 단계로 돌입했으며, 시세 상승도 가장 높기 때문입니다. 길음뉴타운이 입지의 약점을 극복하고 빠르게 사업이 진행되고, 최고 인기 뉴타운이 될 수밖에 없었던 이유는 과연 무엇일까요?

길음뉴타운의 인기 비결 두 가지!

결론부터 말씀드리면, 길음뉴타운이 최고 인기 뉴타운이 된 데에는 두 가지 이유가 있습니다.


첫 번째는 길음뉴타운에 거주하고 싶어 하는 수요층이 다른 뉴타운 대비 많았다는 것이고, 두 번째는 개발을 추진하는 데 있어 이해관계가 비교적 단순해 걸림돌이 될 것이 없었다는 것입니다.

직방에서 본 5년 전 대비 길음동 아파트 시세 증감률

출처 : 직방
수요층이 많은 길음 뉴타운

첫 번째 이유, 즉 수요층이 많다는 것은 결국 시세 상승에 직접적인 영향을 줍니다.


가장 낮은 분양가로 시장에 공급되었음에도, ‘명품’ 뉴타운이라고 하는 은평뉴타운보다 가격이 높아졌습니다. 명품이라고 내세운 상품보다 대중적인 상품이 수요를 만족시키면서 더 비싸진 케이스죠. 심지어는 가장 비싸게 분양되었던 왕십리뉴타운의 시세에 육박할 정도이니, 길음뉴타운의 인기가 어느 정도인지 짐작이 되나요?


길음뉴타운은 성북구 길음동에 있습니다. 서울 강북의 핵심지라고 할 수 있는 종로구, 중구와 가깝죠. 종로구, 중구는 일자리 밀집 지역이기 때문에, 이 도심권으로 출퇴근하는 분들을 위한 최고의 입지라고 할 수 있죠. 이 도심으로의 출퇴근 수요가 바로 길음뉴타운의 메인 수요입니다.

교통이 편하다는 언급이 있는 '길음뉴타운2단지푸르지오' 직방 거주민 리뷰

출처 : 직방

강북 지역은 일부 지역을 제외하면 평지 지형이 거의 없습니다. 태생적으로 난개발이 될 수밖에 없는 지형 구조로 되어 있습니다. 결국, 사람들이 선호하는 대규모 택지개발지구로서의 주거지역은 강북 지역에서는 상계동 밖에 없었습니다. 하지만, 노원구 상계동은 종로구, 중구로 출퇴근하기에는 너무 외곽이라는 인식이 있습니다.


따라서, 서울 도심부로 접근하기 쉬운 입지에, 비록 평지 지형은 아니지만, 대규모 신규 아파트 공급이 되었다는 이유만으로도 길음뉴타운에는 수요층은 차고 넘칠 수밖에 없었다는 것입니다. 그래서, 나홀로 단지 1~2개가 아니라 대단지 신규 아파트가 무려 9개나 들어온 것이죠.

많은 수요에 ‘브랜드’ 프리미엄까지

게다가, 아마도 1군 브랜드가 아닌 2, 3군 브랜드 아파트였으면, 이만큼 인기가 있지는 않았을 겁니다. 1군 브랜드 중에서도 가장 인기가 많은 삼성 래미안이 무려 5개 단지입니다.


새 아파트라는 사실만으로도 수요는 충분했을 텐데, 래미안이라는 브랜드 프리미엄까지 더해지니 인기가 폭발적으로 증가할 수밖에 없었죠. 래미안이라는 브랜드는 서울 수도권 지역에서는 웬만한 입지적인 약점을 극복합니다. 입지 조건이 조금 더 좋은 2,3군 브랜드 아파트 대비 더 비싸게 공급되어도 시장에서는 더 인기가 많은 것이죠.


수요층이 많다는 것은 부동산 개발에 있어서 가장 중요한 요소입니다. 정부나 기업이 무조건 공급을 강행한다고 생각하십니까? 아무리 부동산 시장이 좋아도 그 지역에 수요가 없으면 절대 공급을 하지 않습니다.


특히, 악성 미분양 현장이 발생하면 해당 기업의 관련자들은 대단히 심한 문책을 받습니다. 수요 예측을 잘못한 것이기 때문입니다. 이렇게 브랜드 아파트가 큰 규모로 들어올 수 있었다는 것은, 그만큼 길음뉴타운의 수요층이 분명했다는 의미이기도 합니다.

직방에서 본 길음뉴타운 내 래미안(1, 5, 6, 8, 9단지)

출처 : 직방

반면, 은평뉴타운은 길음뉴타운과 비교하면 수요층이 불투명했습니다. 은평뉴타운의 수요층은 불특정 대다수였고, 길음뉴타운은 도심으로 출퇴근하는 수요가 있어 비교적 명확했습니다.


은평뉴타운이 나쁘다는 말이 아닙니다. 은평뉴타운의 수요층이 길음뉴타운보다 조금 더 적었다는 의미로 이해하시면 됩니다.


길음뉴타운은 이러한 입지 여건과 상품 경쟁력으로 수요가 많을 수밖에 없었던 상품이었기 때문에, 입지의 지형적 단점에도 불구하고, 초스피드로 개발을 할 수 있었고 시세도 빠르게 상승할 수 있었던 것입니다.

이해관계가 복잡하지 않았던 길음뉴타운

길음뉴타운이 인기 뉴타운이 된 두 번째 이유는 개발에 있어 이해관계가 복잡하지 않아 빠르게 공급될 수 있었다는 것입니다. 길음뉴타운에는 이미 낙후된 주거시설이 많았기 때문에, 주택 소유자와 임차인들을 위한 대책만 있다면 뉴타운 추진이 가능했습니다.


물론, 기존 거주자들이 희망하는 대로 100% 만족을 시킬 수는 없겠지만, 그들을 위한 이주 대책만 제대로 제안할 수 있다면 진행하는 데 큰 문제가 발생할 여지가 없었습니다. 이해관계가 복잡한 상가나 업무시설이 없었다는 것이죠.

직방에서 본 왕십리뉴타운 일대 아파트 단지 시세 증감율

출처 : 직방

이와는 반대로, 이해관계가 꼬이고 꼬였던 왕십리뉴타운은 진행 자체가 매우 늦었습니다. 왕십리뉴타운에는 상가, 주거, 업무시설들이 혼재해있었고, 그로 인해 사업을 추진하는 데 있어 취소 소송, 공사 중단 등 여러 가지 잡음이 많았습니다.


아, 물론 왕십리 뉴타운이 나쁘다는 말은 절대 아닙니다. 오히려 입지 조건은 길음뉴타운보다 훨씬 더 좋은 입지입니다. 그렇기 때문에 길음뉴타운보다 더 비싸게 분양했고, 지금 시세도 더 높습니다.


결국, 일자리 근접성을 중심으로 한 풍부한 수요층과 이해관계가 복잡하지 않았다는 이유로 사업이 빠르게 진행된 길음뉴타운은 현재 시점에서 제일 인기 있는 뉴타운이 된 것이죠.

단지별로 보는 길음뉴타운

길음 뉴타운을 단지별로 정리해 보겠습니다.


길음뉴타운에는 9개 단지가 있습니다.


1단지(래미안), 2단지(푸르지오), 3단지(푸르지오), 4단지(e편한세상), 5단지(래미안), 6단지(래미안), 7단지(두산위브), 8단지(래미안), 9단지(래미안)이 그것인데요.



2003년 1단지를 시작으로 2010년 9단지까지 순차적으로 입주했습니다.

직방에서 본 길음뉴타운 단지 별 시세 증감율

출처 : 직방

시세는 가장 늦게 입주한 8, 9단지가 가장 높습니다. 현재 시세가 평당 2천만 원 전후입니다. 분양가가 1,300~1,400만 원 정도였으니까 꽤 많이 올랐죠. 하지만, 수익률 측면에서 보면 1단지~6단지가 월등히 높습니다. 평당 600~900만 원 정도로 분양해서 적게는 두 배 많게는 세 배 상승했으니까요.


길음뉴타운의 시세가 최근 3년 동안 급격하게 오를 수 있었던 것은 풍부한 실거주 수요 덕분입니다. 길음뉴타운 일대는 전세가율이 80~90% 수준으로 서울에서 가장 높은 곳 중 하나입니다. 2017년 11월 현재는 숨 고르기를 하는 분위기입니다. 인근 지역에 신규 입주하는 아파트들이 발생하면서 입지 경쟁, 상품 경쟁을 하게 되었으니까요.

길음뉴타운, 전망은 어떨까?

이미 길음뉴타운에 아파트를 소유하신 분은 이제 시장의 변화에 대비하셔야 할 것 같습니다. 전세가율이 높은 단지는 투자 비용이 적게 든다는 장점이 있지만, 반대로 역전세의 위험이 있을 때 보증금의 일부를 반환할 가능성도 높기 때문입니다.


또한, 길음뉴타운을 매수하고 싶으신 분시장을 조금 더 지켜보실 필요가 있을 것 같습니다. 시세가 충분히 낮다고 판단되는 순간까지 말이죠.


길음뉴타운 시세는 왕십리뉴타운과 비교하셔야 합니다. 2천만 원 전후로 분양된 왕십리뉴타운보다는 분양가 자체가 낮은 상품이기 때문에, 왕십리뉴타운이 입주를 완료하고 정상적인 거래가 꽤 많이 된 후에야 적정 시세가 나올 겁니다.


왕십리뉴타운보다 가격이 아주 싸다고 판단될 때가 바로 길음뉴타운 매수 타이밍이라고 할 수 있겠지요.

직방에서 본 계성고등학교 학군배정 아파트 시세 증감율과 학군배정 아파트 목록

출처 : 직방

길음뉴타운에는 호재가 몇 개 있습니다. 우이신설 경전철이 얼마 전 개통했고요. 길음뉴타운에 추가로 편입된 단지들이 곧 입주할 것이고요. 명동에 있었던 계성여고가 계성고등학교로 바뀌어 이전했습니다.


하지만, 이 호재들 때문에 길음뉴타운이 급격하게 시세가 오를 것이라는 식으로 투자 가치를 너무 높게 보진 않으셨으면 합니다.


아무리 호재가 많아도 시장성이 지속적으로 있어야 하고, 경쟁 상품과의 시세 비교도 해야 합니다. 아무리 기존에 인기 있었던 아파트라도 주변 시세 대비 혼자서만 비싸질 수는 없기 때문입니다.

글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'서울 부동산의 미래' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'

http://blog.naver.com/ppassong


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