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갭투자 불가? 시세차익을 얻는 프리미엄 내 집 만들기

조회수 2017. 12. 7. 16:00 수정
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부동산 정보

부동산 분야에서 프리미엄이라는 단어를 

처음 사용한 것은 분양권 시장이었을 것입니다.  

프리미엄은 분양 가격과 실제 분양권 

매도 가격 간의 차액을 의미하죠.

결국 프리미엄은 부가적인 이익을 의미합니다.

내가 매수한 금액보다 높은 시세차익을 

기대한다는 의미입니다.

부동산의 가치는 얼마나 많은 사람이 

이용하느냐에 따라 정해집니다. 

사람이 많으면 많을수록 가치가 올라가는 거죠. 

결국 풍수지리를 보는 것도 

얼마나 많은 사람들이 살기에 

좋은 조건인가를 따지는 것입니다. 

투자를 고려할 때, 시세차익을 얻기 위해 

어떤 상품에 프리미엄이 더 많이 생길 수 있는지에 

초점을 맞춰야 합니다. 

지금부터 

시세차익을 얻는 

부동산 5대 프리미엄을 살펴보겠습니다.

1. 교통 프리미엄

출처: http://allmilitary.tistory.com/168

당연한 이야기지만 대중교통이 가까울수록 역세권에 대한 프리미엄이 높아집니다. 교통 프리미엄을 확보하려면 세 가지를 기억하시면 됩니다. 

첫째, 부동산 경기를 활용하세요. 

부동산 경기가 좋지 않을 때는 역세권이든 비역세권이든 시세가 비슷한 경우가 많습니다. 역세권 프리미엄이 없어지는 거죠. 거래가 되지 않기 때문에 발생하는 결과입니다. 이 시기는 역세권을 매수하기 위한 최적의 타이밍이라고 보면 됩니다. 경기가 다시 활성화되면 역세권과 비역세권은 다시 가격이 벌어집니다. 

둘째, 교통 프리미엄이 발생할 지역을 미리 선점하는 것입니다.

대부분의 교통 프리미엄은 계획 단계부터 서서히 상승하기 시작합니다.
 주저하지 말고 자신 있게 매수해도 된다는 거죠. 가장 확실한 것은 교통환경이 생긴 지 10년이 지나면 그 기반시설은 완성됩니다.  

셋째, 교통 프리미엄의 등급을 알고 있어야 합니다.

1등급 노선과 2등급 노선의 시세 차이는 나지만, 초기 프리미엄의 차이는 크지 않습니다.
 따라서 2등급 노선을 주 타깃으로 하는 것도 하나의 전략이 될 수 있습니다. 

2. 교육 프리미엄

출처: 일산 위시티

교육환경에는 학교와 학원가가 있습니다. 학교는 두 가지로 이해하면 됩니다.하나는 접근성이고, 다른 하나는 희망하는 학교에 입학 가능한 단지인가 하는 점입니다. 


이 두 요소는 무조건 프리미엄이 됩니다. 


접근성 중 특히 초등학교는 무조건 초품아(초등학교를 품은 아파트)가 프리미엄이 있습니다. 차로로 8차선 이상의 큰길을 건너야 한다면, 무조건 마이너스입니다. 중학교까지도 어느 정도 적용됩니다. 고등학교부터는 접근성에 대한 중요도가 낮아지고요. 학원가에도 프리미엄이 있습니다. 대형 학원가가 가까운 것이 프리미엄이 높습니다. 대형 학원가 주변에는 원룸, 오피스텔, 소형 아파트의 임대가 많습니다. 월세 투자를 선호하는 분들께는 아주 좋은 투자처가 되겠지요?

3. 상권 프리미엄

출처: 스타필드 하남

상권이 생김으로써 발생하는 시세차익을 의미합니다. 하지만 상권화되는 지역의 기존 주거시설에는 프리미엄이 감소할 수 있습니다. 환경 쾌적성과 교육환경 측면에서는 마이너스 입지 평가를 할 수밖에 없기 때문이죠. 따라서 상권 프리미엄을 따져볼 때는 플러스 프리미엄 지역과 마이너스 프리미엄 지역으로 나누어서 생각해야 합니다.


첫째, 플러스 프리미엄 지역


대형 유통시설이 들어오면 그 시설을 이용 가능한 주거지역에는 플러스 프리미엄이 생깁니다.

(백화점, 대형마트, 복합쇼핑몰 등)신세계에서 만든 스타필드 하남, 스타필드 고양이 대표적인 시설입니다.


둘째, 마이너스 프리미엄 지역


상가와 주거시설은 똑같이 프리미엄을 얻지 못합니다. 상가가 하나둘씩 늘면 상권이 활성화되기 때문에 상가에게는 바람직한 현상이지만 주거시설 입장에서 보면 번잡해지고, 쾌적성이 낮아질 수 있죠. (유흥업소 등) 따라서 이 지역은 주거지역으로서는 마이너스 프리미엄이 발생하는 거지요. 대표적인 지역인 홍대 상권, 이태원 상권, 강남역 상권 등이 있습니다.


4. 상품 프리미엄 

출처: 반포 자이

상품 프리미엄의 발생 원리는 두 가지입니다. 내가 생활하는 데 번거로움이 덜해지는 방향으로 상품 구성이 되어 있다면 플러스, 번거로움이 많다면 마이너스입니다. 예를 들어보겠습니다. 집은 소유하지 않아도 차는 모든 세대에서 1대 이상 소유하고 있기 때문에 1세대당 1대 이상의 주차장 확보는 매우 중요합니다. 지하주차장까지 확보된다면 플러스 프리미엄이 됩니다. 음식물 쓰레기를 매일 통이나 비닐에 담아서 엘리베이터를 타고 내려가 버리는 일, 참 불편하죠?

세대 내 부엌에서 바로 음식물 쓰레기를 투입한다면? 굳이 세대 밖으로 나갈 필요가 없죠. 생활이 편리해집니다. 이것이 상품 프리미엄입니다.

그리고 주변 단지보다 고급스럽다고 평가 받을 수 있다면 프리미엄이 발생합니다. 야간에는 옥탑에 근사한 조명도 켜집니다. 누구나 반포자이임을 알 수 있습니다. 주변 아파트와는 완전 다른 상품이니까요.

5. 자연환경 프리미엄

좋은 공기와 물이 있는 곳이 좋은 환경이지요. 거주하거나 생활하기 좋은 입지에 산과 강이 있다면 최고의 입지가 되는 거지요. 서울의 남산과 한강도 플러스 프리미엄이죠!

지금의 강남구는 서울에서 가장 많은 사람이 생활하는 터전입니다. 종로구를 중심으로 했던 서울의 600년 역사가 지나가고 1980년대 이후부터 단 30여 년 만에 강남은 서울의 최상위 위상을 보여주고 있습니다. 모든 입지조건, 즉 교통, 상권, 교육환경, 환경까지도 최고의 입지가 됐습니다.

기본적인 조건이 갖춰진 입지에 천연환경이 있다면 프리미엄이 매우 높은 지역이라고 할 수 있습니다.

한강 주변이 그러하고, 남산 주변도 프리미엄이 높습니다. 부산의 수영구와 해운대구를 보세요.

바다라는 천혜의 환경이 받쳐주는 프리미엄이 얼마가 높은지. 설사 인공적이어도 일산의 호수공원, 분당의 율동공원과 중앙공원, 송파의 올림픽공원, 마포의 노을공원 등이 환경 프리미엄을 갖춘 입지임을 알 수 있습니다.

이런 환경 쾌적성의 중요도는 2000년대 이후 부각됩니다. 이전까지는 수요 대비 공급량이 부족한 시기였습니다. 무조건 상승 시기에는 환경이 갖던 프리미엄이 낮았습니다.


미국 뉴욕시 맨해튼에 센트럴파크가 있습니다. 뉴욕 인구가 800만인데, 이 센트럴파크를 찾는 인구가 약 3,800만 명입니다. 센트럴파크 주변의 부동산 시세도 이 공원 개발되기 전보다 다섯 배가 올랐습니다. 자발적으로 찾아오는 인구만큼이나 부동산 시세가 많은 된 것 보이시나요?


용산은 풍수적으로 가장 좋은 입지이지만, 현재 가장 유망한 입지입니다. 23만 명의 현재인구에서 미군 부대가 이전하고 용산에 공원이 들어선다면 100만 명이 들어서는 것은 시간문제겠죠? 이 지역의 가치와 부동산 시세도 분명 그에 비례할 것입니다.

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