부자들의 짠테크, 양도세 '0'원의 비밀을 아시나요
조회수 2017. 1. 10. 15:55 수정
부자들의 짠테크 시작됐다
# 제 2의 인생을 설계 중인
안정권(가명) 씨는 올해 전용 84㎡
오피스텔 2채를 구입, 장기주택임대사업자로
등록했습니다.
저성장의 늪에서 언제 빠져 나올지 모르는
상황에 양도세를 한 푼도 안 내는 것이
오히려 가장 훌륭한 재테크가 될 거란
계산이 나왔기 때문입니다.
# 정년퇴직을 앞두고 있는
김준공(가명) 씨는 이달 중 분양하는
재태크 판 새로 짜는 고수들, '세테크'가 답
부자들이 재테크 판을
새로 짜고 있습니다.
저성장, 불확실한 금융정책 등의
여파에 단 1%라도 높은 수익률을
챙길 수 있는 방법으로 갈아타는 것이
그것입니다.
대표적인 것이 주택임대사업자 등록을
통한 절세 전략입니다.
임대소득 노출되면 건강보험료 등이 껑충?
임대사업은 소득세, 건강보험료 증가 등
세금문제가 뒤따릅니다.
일반 상가임대 등과는 달리 (부가가치세)
면세사업으로 분류, 사업자등록을
효과적인 세테크, 기대 이상이 될 수 있어
하지만 최근 주택임대사업자로
등록하는 이가 늘고 있는데요.
세테크를 통한 절세 전략이
기대 이상이기 때문입니다.
혜택을 정리하기에 앞서
사업자 구분을 우선적으로
알아야 합니다.
일반주택임대사업자는 8년 이상
장기임대를 하겠다고 신고하는
양도세 100% 감면의 메리트
장기임대주택사업자의 가장 큰 강점은
양도세 혜택입니다.
올해까지 매입한 전용 85㎡ 이하
오피스텔 등을 10년 이상 보유 후에
“단기간에 큰 시세 차익을 얻기가 쉽지 않은 요즘입니다. 너나 할 것 없이 장기전으로 가야 한다고 한 목소리로 말하고 있죠. 그런 의미에서 고정적인 임대수익을 얻다가 이후 양도세 면제 혜택으로 시세차익을 온전히 가져간다면 수익률은 기대 이상이 될 수 있습니다. 최대 40%의 혜택이 주어지는 단기임대와 비교하면 엄청난 혜택이라 할 수 있죠.”(부동산 전문가 J씨)
더불어 주택임대사업자는
취득 및 보유세 혜택도 있는데요.
전용 60㎡ 이하의 주택 등에 대한
취득세와 전용 40㎡ 이하의 주택 등에
대한 재산세는 단기와 장기임대 모두
100% 면제해 줍니다.
4.6%의 취득세율이 적용되는
오피스텔의 경우 100% 취득세 면제는
2~4%대 대출금리, 레버리지 극대화도 매력적
이 외에 2~4%대의 기금대출을 이용해
레버리지를 극대화할 수 있는 것도
주택임대사업자의 강점입니다.
일례로 매매가 2억원인 전용 60㎡ 이하
주택을 매입, 장기임대주택으로 등록 후
최대한도인 8,000만원의 대출을 받는다면
시중 은행(대출이자 연 3.5%로 가정)에서
동일한 금액을 대출 받는 것에 비해
년간 120만원의 이자비용을
절감할 수 있습니다.
올해부터 대출규제 등으로 원리금을 함께
갚아나가야 하는데 주택기금대출을 이용하면
이달 중 분양하는
‘성복역 롯데캐슬 골드타운’
전용 30㎡ 오피스텔 계약을 앞두고 있는
김 씨의 사례로 주택임대사업자의
세제 혜택을 따져볼까요?
우선 오피스텔을 구입하면
분양가 혹은 매매가의 4.6%의 취득세를
납부해야 합니다.
이는 일반 아파트 취득세(1.1%)의
4배가 넘는 수치이죠.
김 씨가 주택임대사업자로 등록하면
이 부담을 덜 수 있습니다.
“단지는 신분당선 성복역과 직접 연결되는 초역세권에 지난해 높은 경쟁률로 청약마감된 '성복역 롯데캐슬 골드타운' 아파트와 단지를 같이하고 있습니다. 공실 없이 꾸준히 임대수익을 창출한 후 시세차익까지 거머쥔다면 더할 나위 없는 투자 상품이 될 수 있습니다.”(부동산 전문가 L씨)
사업소득 7,200만원 이하, 근로소득자 유리
덧붙여 부부 중 한 명이 근로소득자라면
근로소득자 이름으로 임대사업자를
내는 것이 좋습니다.
근로소득자는 사업소득이 추가로
발생해도 근로소득에 합산해서
직장 가입자로 건강보험료를 정산하기
때문입니다.
다만 근로소득자도 사업소득이 7,200만원이
넘으면 지역가입자에 해당하는 건강보험료를
종합부동산세 등 혜택 보려면 공동명의로
또한 임대사업을 할 주택의 소유자를
부부 공동명의로 하면 재산의 규모를
합산(합산배제)하지 않아도 되기 때문에
소득세 누진세를 덜 적용 받는 부분이
있습니다.
고가주택인 경우 종합부동산세를
피할 수 있고요.
임대소득세 탈루 막으려는 조삼모사(朝三暮四) 정책?
일각에서는 정부가 미등록 임대사업자의
임대소득세 탈루를 막고 이 제도로
끌어들이기 위한 '당근정책'의 일환이라며
주택임대사업자 등록에 앞서 그 실익을
꼼꼼하게 따져야 한다고 조언합니다.
실제 취득세•재산세•양도소득세 등의
세제 감면 혜택은 올해 또는 내년으로
부자의 마인드를 배울 것인가, 빈자의 마인드에 머물 것인가
그럼에도 불구하고 주택임대사업자
등록으로 인한 혜택은 분명 존재함을
알 수 있습니다.
이를 간파한 부자들은 발 빠르게
대응하고 있고요.
혹자는 부동산으로 돈 버는 시대는
지났다고 합니다.
특히 올해는 부동산 폭락론까지
대두되고 있어 이 이론을 더욱 뒷받침하는
이 콘텐츠에 대해 어떻게 생각하시나요?