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라이브러리·2017.01.10. 작성

다시 떠오르는 아파트 후분양제

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선 분양제도는 

1977년 주택법 개정으로 도입됐습니다. 


그 때 당시만 해도 

주택보급률이 70%를 간신히 넘겼고 

빠르게 전개되는 공업화, 도시화와 맞물려 

주택 대량 공급이 절실했습니다. 


통계청에 따르면 1980년 주택보급률은 

71.2%에 불과했습니다.

깜짝!

이런 상황에서 

주택공급을 원활히 한다는 목표 아래 

정부나 건설사 대신 소비자가 

건설자금(계약금, 중도금)을 미리 내는 선분양제가 

탄생하게 된 것이죠.


 건설사(주택사업자)는 

전체 사업비의 일부(5%)만 부담하면 

일단 주택공급이 가능하기 때문에 

그만큼 주택공급이 수월합니다.


이렇게 선분양에서 소비자는 

모델하우스나 샘플하우스, 카탈로그 등을 보고 

청약을 통해 분양계약을 체결하고 

분양대금을 분할해서 납부하게 됩니다.

입주물량이 많은 올해부터 주택시장에는 

공급과잉에 따른 부작용이 나타날 수 있다는 

목소리가 커지고 있습니다. 


부동산인포 등 업계에 따르면 

올해 전국 아파트 입주물량은 39만가구를 웃돌며

 2018년에는 42만가구 등 2년여간 

총 81만가구 가량 입주할 계획이어서

 역전세난이 확산과 입주자를 못 찾는 

빈 집도 증가를 걱정하고 있습니다.  

후덜덜

때문에 일각에서는 정부에서 주택의 공급관리와

 관련한 대책을 마련해야 한다고 주장하고 

선 시공을 통한 ‘후분양제’을 

실시해야 한다고 합니다.


후분양은 공사의 80% 이상이 진행된 후

 분양하는 것을 말하는 것으로 

선분양과는 전혀 다릅니다.

정부는 지난 2003년 

후분양제 도입을 검토한 바 있습니다. 


당시 대한주택공사와 지자체가 공급하는 

공공아파트를 필두로 

공공택지 내 민간아파트까지 

적용 대상을 확대한다는

 로드맵도 나오기까지 했습니다. 


정부는 후분양제가 부동산 과열을 식히고 

아파트 분양원가 투명화를 

이끌어낼 수 있을 것으로

기대했었죠. 


하지만 대한주택공사를 비롯한 

주택공사들의 부채가 막대해질 수 있다는 

주장이 커졌고 그러던 중에 

2008년 국제금융위기가

 터지면서 후분양제 논의는 흐지부지 됐었습니다.

선분양제는 주택사업자의 

초반 사업비 부담이 적어 

공급은 쉽게 늘릴 수 있지만 이 때문에 

지나치게 공급자를 위한 제도라는 

비판을 받고 있습니다. 


대표적인 선분양의 문제로 

당초 계획과 다른 설계, 마감제, 조경, 커뮤니티 

등이 꼽힙니다. 


때문에 소비자와 시공사간의 분쟁도 

증가하고 있는 추세 입니다. 
난감함

국토부에 따르면 

2010년 69건, 2011년 327건, 2012년 836건, 

2013년 1,953건, 2014년 1,676건, 2015년 4,244건 

등으로 해마다 증가하는 추세입니다. 


또한 선분양 후 분양권 전매 거래 시 

전매제한 단지의 불법 거래나 

지나친 프리미엄 거품으로 인해 

실수요자들의 부담이 가중된다는 점도 

문제로 지적됩니다.

후분양제는 80% 이상 공사가 진행된 후 

분양되기 때문에 소비자는 분양 받을 아파트에 

대한 실물의 상당부분을 확인할 수 있습니다.


 또한 공사비에 대한

 보다 세심한 내역의 확인이 가능,

분양가 거품도 방지할 수 있습니다.

선분양 시 고가로 책정된 분양가로 인해 

주변 아파트값이 상승하는 일도 방지할 수 있다는 

것이 후분양 지지자들의 주장입니다. 


최근 11.3 부동산 대책 여파로 

서울 강남권 등을 제외한 주택시장이

 실수요 위주로 재편되고 있는 만큼 

후분양제를 서둘러 도입해야 한다고 합니다.

후분양을 하게 되면 하면 

주택사업자의 초기 사업비를 

조달에 부담이 커집니다.


이는 고스란히 후분양 때 분양가에 반영, 

소비자 부담이 가중될 수 있다는 것이 

후분양제를 반대하는 이들의 주장입니다. 


또한 준공이 임박해서 분양을 하면 

소비자들은 선분양 때와 달리 짧은 기간에 

중도금, 잔금을 마련해야 하는 
부담을 떠안게 됩니다.

 다시 말해 주택사업자와 소비자 모두  

자금조달(마련)에 큰 부담을 갖게 되는 거죠.


실제로 일부에서 후분양 대출보증제를 활용해

후분양 아파트를 선보인 곳이 있지만

공급량은 미미한 수준입니다.


주택도시공사에 따르면

2013년 9월 후분양 대출보증제를 도입한 이후

2년여간 이 제도를 활용한 후 분양 주택공급은

1572가구에 불과한 것으로 나타났습니다.

이처럼 선분양제와 후분양제 모두 장단점이 있어 

섣불리 제도를 바꾸는 것은 쉽지 않습니다. 


다만 지금은 투기를 줄이고 

시장의 안정화가 필요하다는 점에서 

후분양제 주장에 힘이 좀더 실리는 모습입니다.  

끝으로 업계 관계자의 말을 들어보겠습니다. 

“선분양이든 후분양이든 정책결정권자, 업계, 시장 등 상호간의 긴밀한 협의가 필요합니다. 다만 대출심사가 강화돼 목돈 마련이 어려운 소비자들의 경우 후분양제가 시행될 경우 주택구입자금 마련에 대한 대안이 필요할 것으로 보이며 대안이 없는 경우 후분양제 도입은 더 많은 논의가 필요해 보입니다.”

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