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2017년 토지시장 기상도는 ‘맑음’이었다. 땅값도 큰 폭 올랐고 거래량도 최대치를 기록했다. 국토교통부 발표에 따르면, 올해 1월 1일 기준 전국 표준지 공시지가는 1년 전보다 평균 6.02% 상승했다. 이는 금융위기가 있었던 2008년(9.64%) 이후 10년 만에 최대 상승폭이다. 거래량도 2006년 이후 최대였다. 2017년 토지거래량은 331만 5,000필지로 전년 대비 10.7%나 증가했다. 

올해도 땅값 상승이 불가피해 보인다. 올 한해 풀릴 토지보상금이 16조원에 달할 전망으로, 이는 2012년 17조원 이후 6년 만에 가장 많은 보상금이다. 전국적으로 92곳에서 산업단지, 공공주택지구, 경제자유구역, 역세권개발사업 보상금이 풀리고, 사회간접자본사업 토지보상금 지급도 예정돼 있다. 

흔히 토지보상금은 주변의 주택이나 토지로 다시 흘러 들어가는 추세를 보인다. 토지보상금을 받은 지 1년 이내(농지는 2년 이내)로 인근 지역에 재투자할 경우 취득세가 면제되는 혜택이 있기 때문이다.

따라서 올해는 각종 규제로 어려움이 예상되는 주택시장보다는 규제가 덜한 토지 시장에 투자하려는 수요가 다소 늘어날 것으로 보인다. 

그렇다면 부자들도 토지에 투자할까. KB금융지주 경영연구소가 지난해 내놓은 한국 부자의 재테크 보고서를 들여다보면 부자들의 부동산 자산 구성 비중은 거주용 주택(45.8%)›상가·빌딩(23.2%)›투자용 주택(20.1%)›토지(10.9%) 순이었다. 

부자들은 원금은 지키면서 지속적으로 현금이 나오는 상품을 선호한다는 것을 알 수 있다. 장기간 자금이 묶이는 토지보다는 매달 임대소득이 나오는 수익형 부동산에 대한 투자비중이 더 큰 이유다. 

그렇다 해도 부자들에게 토지 투자는 여전히 매력적이다. 지난 1월 31일 KEB하나은행과 하나금융경영연구소가 내놓은 ‘2018년 한국 부자보고서’에 따르면 2018년 상가·건물에 투자하겠다는 부자들은 감소한 반면, 향후 토지(임야) 투자 의향은 1.7%포인트 늘었다. 또한, ‘8ㆍ2 부동산 대책’, ‘10ㆍ24 가계부채 종합대책’ 등 정부의 각종 부동산 규제에도 불구하고 올해 부동산 투자를 늘리겠다는 부자들이 적지 않았다. 전체 응답자의 14%가량이 자산 구성에서 부동산 비중을 확대하고 금융자산 비중을 축소하겠다고 밝혔다.

새 정부의 부동산대책 이후 주택에 대한 과세가 높아지면서 상대적으로 토지에 대한 규제가 덜하다는 점이 토지에 대한 관심을 높이는 것으로 보인다. 또한, 임대를 놓을 수 있는 상가나 다세대주택을 지을 수 있는 토지의 경우는 부자들에게도 매력적인 투자 상품이 되고 있다. 

그러나 2018년에는 토지 투자시 주의가 요구된다. 2018년부터 적용하는 개정소득세법에 토지 규제가 포함됐기 때문이다. 

정부는 비사업용 토지에 대해 투기적 요소가 큰 것으로 보고 규제에 나섰다. 비사업용토지란 나대지나 임야 등을 사용하지 않고 보유하고 있는 땅을 말한다. 

특히 올해 4월 1일부터는 양도소득세율을 올려 다주택자를 압박하는데, 비사업용 토지도 그 대상이다. 4월 1일부터 다주택자에게 부과하는 양도소득세 중과 방침이 비사업용 토지에도 적용된다. 

정부는 투기지역에 있는 비사업용 토지를 매각하는 경우 3주택 이상을 보유한 사람의 양도소득세와 같이 기본세율에 20%포인트를 가산하기로 했다.

다만 이 같은 내용은 투기지역으로 지정된 지역에 한해 적용된다. 아직 토지가 투기지역으로 지정된 지역은 없기 때문에, 비사업용 토지를 매각할 때는 기존대로 기본세율에 10%포인트만 가산하게 된다. 

올해 토지 시장 전망은 어떨까. 다른 부동산상품에 비해 상대적으로 토지 투자는 이점이 많지만 발목을 잡는 요소도 있으므로 주의해야 한다. 

우선 각종 세금 부과 기준인 공시지가가 크게 올랐다는 점이 발목을 잡는다. 공시지가가 오르면 재산세와 종합부동산세처럼 땅을 보유하면서 내야 하는 세금이 늘어난다. 보유세는 세금의 기준이 커질수록 세율이 높아지는 누진세 구조여서 땅값이 오르는 것보다 세금 인상률이 높을 가능성이 크다.

또한, 토지투기지역을 지정고시하게 되면 급격히 사정이 달라진다. 토지투기지역이 되면 기본세율에 20%포인트를 가산해 양도소득세가 계산되므로 토지투기지역 지정 움직임이 없는지 주시해야 한다. 

그렇다 해도 올해 시중에 풀리는 대규모 토지보상금을 비롯해 부동산 투자자들의 선호도를 봤을 때 올해 토지시장은 여전히 관심 대상이 될 것으로 보인다. 

글 구선영 주택부동산 전문가, 『상가주택짓기』 저자

※ 머니플러스 2018년 04월호(www.fnkorea.com)에 실린 기사입니다.

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