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예비청약자들은 떨어진 아쉬움을 앞으로 분양될 물량을 통해 달래려 하고 있습니다.

실제로 서초구, 강남구 일대에서 분양을 계획 중인 단지들에는 모델하우스 오픈 전 임에도 불구하고 분양 시기를 묻는 전화가 많다고 합니다. ‘로또 청약’이라는 기대감에 강남 분양 아파트를 기다리는 이유는 뭘까요?

‘로또’라는 말에 이미 그 이유는 함축돼 있는 듯 한데요. 왜 강남 분양 아파트가 ‘로또’가 됐는지 이유를 살펴보겠습니다.

최근 서울 같은 투기과열지구 내에서 분양되는 사업장들은 분양가 승인이 쉽지 않습니다. 분양가 통제가 강화됐기 때문인데요. 분양가 책정 기준이 최근 1년 내 인접지역에서 분양한 단지의 평균 분양가의 110%를 넘지 못하게 됐습니다.

분양가가 급등하는 것을 방지하는 데는 효과가 있는데요. 문제는 분양가가 주변시세를 전혀 반영하지 못하게 책정된다는데 있습니다. 예를 들어 지난 3월 높은 청약률을 기록하며 완판 된 ‘디에이치 자이 개포’ 전용면적 84㎡의 분양가는 14억3,160만원입니다. 3.3㎡당 4,370만원인 셈인데요.

이 아파트와 불과 도보 1분 거리에 있고 현재 공사 중인 ‘래미안 루체하임’ 전용 84㎡(입주권)의 올해 실거래가가 19억5,261만원으로 두 아파트의 가격 차이가 무려 5억원 가량 나고 있습니다.

같은 방법으로 ‘디에이치 자이 개포’ 전용 63P㎡의 분양가는 11억120만원, ‘래미안 루체하임’ 전용 59㎡의 지난해 말 실거래가는 12억9,900만원으로 약 2억원 가량 차이가 나죠. 당첨만 되면 수억원의 시세차익을 거둘 수 있으니 ‘로또’라는 말이 나온 셈입니다.

하지만 강남 집값이 떨어지면 ‘로또 청약’은 아무 의미가 없다고 지적하는 이들이 있습니다. 틀린 말이 아닙니다.

강남 집값이 떨어지면 지금의 분양가도 높아 보이게 됩니다. 다주택자 중과세, 청약제도 개편 및 전매금지 등 각종 규제로 강남 집값도 결국 하락할 것이라 주장하는 이들도 많습니다.

반면 강남 집값이 수억원씩 하락할 가능성이 매우 낮다는 주장도 만만치 않습니다. 이들은 강남의 견고한 학군, 신규 공급이 쉽지 않은 환경 탓에 새 아파트의 희소성이 커진다는 점을 그 이유로 꼽습니다.

강남 집값이 하락할 가능성이 낮은 이유로 ‘자사고, 특목고 폐지’에 따른 8학군의 부활이 꼽히는데요.

물론 현 자사고, 특목고도 많은 문제를 안고 있는 것은 사실이나 변별력 논란이 매년 되고 있는 수능이나 현 입시제도 하에서 일반고로 모두 전환될 경우 전통적으로 명문이라 꼽히는 곳들, 예를 들어 강남 8학군 등이 강력하게 부각될 수밖에 없습니다.

단순히 학교 몇 개를 바꾸고 전환해서 해결될 교육문제가 아니라는 점에서 자사고와 특목고 폐지는 학군을 따라 강남 입성을 노리는 많은 학부모들로 인해 강남 집값은 하락보다는 오히려 더 오를 수도 있습니다.

강남에서 새 아파트 공급은 어떻게 이뤄질까요? 부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 4월이후 연말까지 서울 강남3구(강남구, 서초구, 송파구)에서 분양을 계획중인 사업장은 총 15곳입니다.

이중 재건축 정비사업을 통해 나오는 곳은 8곳으로 절반 이상의 사업이 재건축입니다. 현재 재건축 초과이익환수제가 시행된 가운데 서울시는 초고층을 불허하는 등 재건축 추진이 갈수록 어려워지고 있습니다.

재건축이 어려워지면 강남에서 새 아파트 보기도 어려워진다는 것을 의미합니다. 공급이 줄고 학군 등의 이유로 수요가 증가하면 가격이 오를 가능성이 높아집니다.

주택시장은 관망세가 확산되면서 시세 움직임도 둔화되고 있지만 강남 집값은 마이너스로 쉽게 바뀌지 않고 있습니다.

강남 입성을 원하는 이들이 있고 신규 공급이 원활하지 못한 상황이 이어진다면 강남 집값이 하락하기는 쉽지 않을 것입니다.

강남 ‘로또 분양’ 논란은 계속될 수밖에 없는 이유이자 강남 분양에 목메는 이유이기도 합니다.