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4월 부동산시장이 변곡점을 맞이할 것으로 보입니다. 3월 26일 新DTI, DSR 등 대출 규제 강화 시행에 이어 4월부터는 양도세 중과세 조치를 비롯한 새로운 민간임대주택제도가 적용되고, 부동산 편법 증여 기준이 확대되는 등 강도 높은 규제가 시행되기 때문입니다.

이들 규제가 어떤 것들이고 부동산시장에는 어떤 영향을 미치게 될까요?

지난해 8.2부동산대책을 통해 예고된 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율 적용이 4월 1일부터 시작됩니다. 4월 1일 이전에 집을 매도할 경우 다주택자라도 6%에서 최대 42%까지만 양도소득세를 내면 됐지만 4월 1일 이후에 청약조정대상지역에서 집을 매도하면 기본세율(6~42%)에 2주택자는 10%, 3주택 이상은 20%를 추가한 최대 62%까지 내야 하는 것입니다.

여기서 청약조정대상지역은 서울과 세종, 경기 7개 지역(과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2신도시)와 부산 7개 지역(동래·남·수영·연제·해운대·부산진구·기장군)입니다.

예를 들어 서울지역에서 아파트 2채를 가지고 있는 사람이 5년간 보유한 1채를 매매에 2억원의 차익을 거뒀다면 기존에는 기본공제(250만원)와 장기보유특별공제(양도차익의 15%)를 통해 3,250만원을 공제받은 뒤 양도세율 38%와 누진공제액(1,940만원), 지방소득세 10%가 적용돼 4,867만원수준의 양도세를 내야 했습니다.

하지만 4월 이후 집을 처분하게 되면 장기보유특별공제를 받지 못하는 데다 양도세 중과로 세율이 48%까지 높아집니다. 따라서 세금이 8,294만원 수준까지 치솟게 됩니다.

우선 양도세 중과세는 다주택자가 청약조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때만 적용됩니다. 따라서 다주택자라 하더라도 이 지역이 아닌 곳의 주택을 먼저 양도하면 양도세 중과세를 피할 수 있습니다.

또한 수도권, 광역시, 세종시 외 지역의 3억원 이하 주택에 대해선 다주택자의 양도세중과 시 주택 수를 산정하지 않습니다. 장기임대주택으로 등록한 주택도 양도세를 낼 때 의무임대기간을 채우면 보유 주택 수 산정 시 제외됩니다.

4월부터 새로운 민간임대주택제도도 적용됩니다. 민간임대주택 특별법 시행령 개정에 따르면, 4월부터 양도세와 종부세 혜택을 받을 수 있는 대상 범위가 기존 5년 이상 임대, 6억원 이하 주택에서 8년 이상 임대주택으로 기간이 대폭 길어집니다. 이에 4월 1일 이후 등록된 단기임대주택은 양도세와 종부세 혜택을 받을 수 없게 됩니다.

또한 전용 85제곱미터 이하의 주택을 준공공임대주택으로 등록하고 8년 이상 임대한 후 양도하는 경우 기존 50%(10년 이상 70%)에서 일괄적으로 70%의 공제율로 상향 적용합니다. 즉 8년 이상 임대하면 양도차익 중 70%는 과세하지 않겠다는 것입니다.

부동산 편법 증여와 관련된 조사 대상 기준도 4월부터 확대됩니다. 국세청은 집을 산 자금의 출처가 불투명해도 직업과 소득을 고려해 일정 금액 이하면 조사를 면제하는 ‘증여추정 배제기준’을 최대 1억원 낮춥니다. 즉 40세 이상 세대주가 집을 살 때 4억원이 넘으면 조사하던 것을 4월부턴 3억원이 넘으면 자금출처 조사 대상이 됩니다.

또한 30세 미만은 5천만원을 초과한 금액의 출처가 불분명하면 조사를 받게 되는 것입니다. 최근 고가의 아파트 특별공급에 만 19세 당첨자가 있어 논란이 되고 있습니다. 사실 자격이 되면 신청해 당첨 될 수는 있지만 문제는 그 어린 당첨자가 무슨 자금이 있어서 고가의 분양 아파트에 청약을 했느냐는 것이죠. 이런 경우 100% 자금출처 대상이 될 수 있다고 볼 수 있습니다.

다주택자라면 이러한 규제속에서 현명한 절세방법, 어떤 것이 있을까요? 마지막으로 세무사의 조언 들어보도록 하겠습니다.

“다주택자라면 똘똘한 한 채만 남기고 임대사업자 등록을 하는 방법이 있습니다. 물론 각종 세제 혜택을 받기 위해서는 8년 이상 임대등록을 해야 하지만 임대주택 등록 활성화 방안에 따른 세금 절감 효과가 생각보다 크다 할 수 있습니다. 양도차익이 많은 경우 양도세 비율보다 세율이 낮은 증여도 생각해 볼만 하고요.

3월까지 팔지 못했고, 자금의 여유가 있다면 규제가 완화될 때까지 기다리는 것이 유리할 수도 있습니다. 각자의 상황에 맞춰 절세의 기술이 필요한 때입니다.”